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农村宅基地,合法的“一户多宅”,不看你就亏大了

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-09-04 09:39

  我们都知道,农村自建房是农户的私产,宅基地使用权是作为本村集体经济组织成员所享有的一项福利,对村民来说也至关重要。国家要征收,没了宅基地,又该去哪里置地建房?拆迁方给的补偿是否够在周边买相同面积的房子……农村宅基地的分配实施“一户一宅”原则,即一户只能拥有一处宅基地。那么家里多少人算一户?多大面积算一宅?村里常见的“一户多宅”是否均违反法律规定?多出的宅基地在征收时非但没有征收拆迁补偿反而要被收回?面对这些疑问,京平拆迁律师下面给您一一进行解答:

农村宅基地,合法的“一户多宅”,不看你就亏大了

  一、 一户?一宅?

  一户一宅,是对农村村民申请、拥有宅基地块数的规定。具体见《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”也就是说是以户数为标准定宅基地的数量,农户一家只能申请一块宅基地。

  1.多少人算一户?

  一说起自己是某村集体经济组织成员,必须满足以下两个条件,缺一不可:一是,户口必须在本村;二是,能够参与本村集体资产的分配。那么多少人算一户?一般以公安户籍部门印发的户口本为准,一人也可独立成户,上有老下有小的八口之家也是一户;对农户类型一般来说:1-3人为小户,4-5人为中户, 6人以上(含6人)为大户。

  2.多大面积算一宅?

  一宅的宅基地面积一般以集体土地建设用地使用权证核准登记的面积为准。

  但是,由于对户的界定并不明确、乡村城镇化建设步伐的加快等因素,农村普遍存在“一户多宅、一宅多户、有宅无户、有户无宅(常见)”的景象,在征收过程中,这些多出的宅基地又能否予以确权、补偿或安置?快来一一对应一下:

农村宅基地,合法的“一户多宅”,不看你就亏大了

  二、以下“一户多宅”都是合法的

  既然农村是按户批宅基地的,且一个人也可以独立成一户,那么家里5口人,都独立成户,是不是就可以申请五块宅基地?答案当然是否定的。因为在农村允许集体成员另外申请宅基地的情形一般都是随着家里人口增加确实居住拥挤或孩子成人需要另立门户。而各地对一户多宅普遍都是禁止并进行清理整治,但是以下四种“一户多宅”是合法的,理应予以确权:

  1、 面积总和符合宅基地面积标准

  一户村民在本村有两处以上宅基地,但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准,此时就可以按一宅予以确权。

  2、 因农房继承、赠与等合法途径形成的一户多宅(已有一处宅基地的本农村集体成员)

  我们都知道宅基地使用权是不能继承的,但是地上房屋作为农户的私产是可以继承的,加之“地随房走”的原则,因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅,可以进行确权。

  3、 宅基地合法买卖(同一集体经济组织内部的成员)

  同村村民之间符合法定条件的宅基地买卖是允许的。在农村很常见,比如符合分户建房条件,就申请宅基地建房,但是因为各种原因批不下来,有人就选择购买本村的宅基房进行翻新或加盖,那么在没有分户之前的一户多宅也应当予以确权登记。

  注:根据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条等有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止,那么需具备的条件有:

  (1)转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员;

  (2)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件的;

  (3)转让人拥有两处以上的宅基地;

  (4)转让行为需征得集体组织同意;

  (5)宅基地使用权不得单独转让,土地随房屋一并转让才有效。

  4、 因管理部门衔接问题造成的一户多宅

  基于管理部门衔接造成的一户多宅应当予以确权。

  5、符合当地分户建房条件未分户而另行建房造成的一户多宅

  符合当地分户建房条件但未分户另行建房的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  除此之外的一户多宅,对于多出的宅基地相关部门有权不予确权并回收。

农村宅基地,合法的“一户多宅”,不看你就亏大了

  三、一宅多户

  对于农村家庭关系比较复杂的,由于各种原因没有独立分户,可能会在一处宅基地上有两个以上独立户口,此时就会有人问了,我们家能否多要套房子?

  《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》规定,农村房屋拆迁按建筑重置成本价,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。可见,房屋补偿和户口没有关系,而获得免费安置面积或以平价购买安置房的安置权利与户口有一定关系,地方政府对此还可能会制定一些规章和政策,所以主要还是以当地具体的补偿安置方案为主,需要具体问题具体分析。

  四、有宅无户

  “之前自己在村子里有合法宅基地和房屋,且有相应的权属证明,房屋产权没有变化,后来因为各种原因户口迁出本村并在城市落户安家,日后征收拆迁时还有补偿吗?能否获得安置?”

  此时还需要看宅基地是否已被村集体收回。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》“农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。”

  五、有户无宅

  此时要区分原籍不在本集体经济组织的空挂户及挂靠迁入人员。如果户口在本村且在本村居住但是无田无地无房的人员,在征收时能否获得补偿安置?京平律师表示此时要看地方的拆迁补偿方案,若以户口为准,那么是可以争取补偿安置的。

  农村情况复杂,一两句话说不清楚,需要结合个案实际情况具体问题具体分析,所以打算外迁户口时一定要慎重,遇到不懂的要及时咨询专业拆迁律师!

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