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回迁房可以买卖吗?回迁房与商品房有什么不同?

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2021-06-21
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  对于商品房来说,任何人只要有条件的都是可以买卖商品房的,但是回迁房就不一样了,回迁房是给拆迁居民回迁的一类房屋,这类房屋通常比普通商品房更便宜。下面,就为大家讲讲回迁房与商品房有什么不同?回迁房可以买卖吗?

  拆迁安置过程中,如果选择货币补偿方式,用拆迁补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,购房者的身份是相同的,都是花钱买房。如果选择回迁这种补偿方式,因为在建的拆迁房不是商品房,不能当作商品房出售,二者之间存在一些区别。

回迁房可以买卖吗?回迁房与商品房有什么不同?

  回迁房与商品房有什么区别

  首先,交易方面的区别,商品房可立即上市,能在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有大、小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁户选择回迁房作为拆迁补偿,补偿房屋价格由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。另外,商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。

  回迁房是征地拆迁之后,开发商在征收土地上新建的房屋。商品房是开发商自己建造出售的房子、二手房(存量房)等,二者之间存在一些区别,可以分为外销商品房和内销商品房两种、朝向,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价,商品房可立即上市,回迁房不可以。

回迁房可以买卖吗?回迁房与商品房有什么不同?

  回迁房可以买卖吗?

  回迁房就是在征收土地之后开发商建好,赔给回迁居民的房子,在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

  第一种情况:业主已经取得房屋产权证书就是通常所说的《房产证》。

  这种回迁房是完全可以进行买卖的,因为在交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。所以,有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。

回迁房可以买卖吗?回迁房与商品房有什么不同?

  第二种情况:业主手中只有和拆迁部门签订的回迁协议。

  这类业主手中只有回迁协议的,在交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为回迁协议只是业主与征收方之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

  回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖,购买未取得房屋产权证书的回迁房则可能面临风险,回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实,同时要注意确定该房屋之上是否有共有人,是否设定抵押权。

  回迁房买卖不受法律保护,一但出现纠纷,法院很难受理。回迁房买卖风险很大,卖家很多是一房多买。从各个方面来考量,无论是回迁房还是普通的住宅都是各有优缺点的,所以只有当我们正确的认识到它们的优缺点之后才可能做出最为合理的判断和选择,希望能给有需要的人提供有用的帮助。

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  三、相关法条

  《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  综上可知,如果回迁房是有房产证的话,那么按照规定,其是可以上市进行交易买卖的,但如果回迁户只有回迁协议的话,则就不能买卖该回迁房。如您更多法律相关问题,欢迎私信咨询。

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