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律师告诉你如何确定房屋拆迁评估报告是否合法,若不合法该如何救济?

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2023-06-15
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  房屋拆迁评估是确定被征收房屋价值的关键,也是征收拆迁部门做出补偿决定的依据。那么对于这关乎我们重要财产的一纸报告,我们应当如何审查的他的合法性,在当我们对评估结果有异议时我们应当选择什么样的途径救济。

  律师告诉你如何确定房屋拆迁评估报告是否合法,若不合法该如何救济?

  一、合法性审查

  房屋拆迁评估关乎民之根本,其评估的程序有着严格的规定,并不是一两个人随便看一看、写一写就能算作评估结果。我们可以从以下三个大点出发,审查评估报告,从而找出漏洞进而维权。

  (一)启动上的审查

  《国有土地上房屋征收评估办法》第4条规定:房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

  也就是说,拆迁方未经任何通知就自行选定评估机构,是绝对侵害我们的合法权益的,我们一定要注意。

  (二)程序上的审查

  首先,主体的要求。房地产评估机构应当是依法设立,并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。任何未取得资质的机构都不具有评估主体的资格。

  其次,要审查评估人员是否专业,也就是是否具有相应资格与证书,以及相关承办评估业务的专业人员是否履行了实地查勘义务。

  最后,应当检查评估机构所承接的评估业务是否超出评估机构的业务范围,或者超出评估机构或者评估专业人员的专业胜任能力,也就是检查是否具有拦“瓷器活”的“金刚钻”。

  (三)实体上的审查

  所谓实体上的审查也就是针对评估报告这张纸本体的审查,主要包括评估报告的内容是否完整,是否有缺字漏字,是否有更改、涂抹痕迹,评估对象是否清晰明确,评估时间是否符合法律的规定,采用了何种评估办法(市场法、收益法、假设开发法),评估结果是否合理,签字盖章是否符合法律规定等。

  这些都是我们可以找寻的违法点,当我们认为评估报告不合理、不合法时,并不一定要只盯着评估结果一点使劲,以上的途径都可以成为我们维权的出发点。

  

律师告诉你如何确定房屋拆迁评估报告是否合法,若不合法该如何救济?

 

  二、权利如何救济

  说了这么多可以审查的点,那当评估报告真的影响了我们的权益,我们又该通过什么途径来救济呢。

  (一)针对评估报告的救济

  我们可能经常会忽略一点,那就是单纯的房屋拆迁评估报告,并不在行政诉讼的受案范围。因为评估报告仅仅是政府制定补偿决定的依据,具体如何补偿往往是由拆迁双方采信评估报告并加以协商一致后,才会得出一个具体可行的结论。

  在此之前,这一纸报告仅仅是一个数据,没有政府的采信并做出相应的决定,其就不具有行政性,因而不能单纯就评估报告提起行政诉讼。那我们又当怎样维权呢?

  不能诉讼但可以特别程序予以救济。

  第一,当我们对评估报告有疑问时,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向我们作出解释和说明。

  第二,对评估结果有异议,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

  第三,对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

律师告诉你如何确定房屋拆迁评估报告是否合法,若不合法该如何救济?

  (二)针对征收补偿决定的救济

  当政府采信了评估报告并做出了相应的征收补偿决定,就会对我们的实权利产生影响,此时该补偿决定就是行政机关依法行使行政职权的行为,就具有了可诉性,我们就可以针对补偿决定以政府为被告提起行政诉讼。

  根据《行政诉讼法》和《行政复议法的》相关规定,对征收补偿不服的,应当在知道作出补偿决定之日起60日内,向作出补偿决定的市、县级政府的上一级政府申请行政复议;或者知道补偿决定作出之日起6个月内去法院提起行政诉讼。

  牢记时间,莫要超期!!!

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