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抵押房屋遭遇拆迁应该如何处理?

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2022-09-09
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  拆迁是一项大动作,一大片区纳入征收拆迁范围的房屋中,可能有部分房地产可能已经设定抵押权。所谓“设有抵押权的房屋”是指房屋所有人以其所有房屋作为抵押标的物,向抵押权人设定抵押,因此造成抵押权限制的房屋。那么关于抵押房屋遭遇拆迁应该如何处理,我国法律是如何进行规定的呢?

  对于国有土地上的房屋进行征收,主要依据的是《国有土地上征收与补偿条例》。虽然该条例对设有抵押权的房屋如何处理没有直接规定,但是我们可以以《民法典》及《城市房地产抵押管理办法》的规定作为参考。

  

抵押房屋遭遇拆迁应该如何处理?

 

  1.抵押人负有及时通知义务

  《城市房地产抵押管理办法》第38条规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人。第39条规定,抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的,抵押人应当及时将情况告知抵押权人,并应当采取措施防止损失的扩大。由此可知,抵押人应当负有及时书面通知并采取措施防止损失扩大的义务。如果抵押人未履行此项义务或给给抵押权人造成扩大损失的,抵押人可能会承担赔偿责任。

  2.积极行使物上代位权以拆迁补偿款保障债权实现

  根据《民法典》390条的规定:担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。因此,抵押权人有权积极行使代位权,在原抵押房屋面临拆迁等灭失时,将拆迁补偿款作为替代继续担保。

抵押房屋遭遇拆迁应该如何处理?

  3.发生征拆房地产损失,无过错不担责

  《城市房地产抵押管理办法》第39条规定,抵押人对抵押房地产价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分,仍作为债务的担保。而发生城市房地产拆迁并不属于抵押人的过错,由此造成抵押权人的损失,抵押人不应承担责任。

  4.要求重新设定担保财产

  《城市房地产抵押管理办法》第38条规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押双方可以重新设定抵押房地产。据此,在原抵押房屋因拆迁而损毁灭失后,债权人为了担保其主债权,可以要求债务人提供其他价值相当的新担保物且不妨害原合同的继续履行。同时,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也规定,对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。

  由上述条文可知,若被拆迁人是以产权调换的方式获得房屋拆迁补偿,由于被拆迁房产是两个不同的物,在原房产上设定的抵押权效力并不能及于拆迁后补偿的房产。债权人如要对交换所得房产也主张优先受偿权,必须要与债务人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。

  

抵押房屋遭遇拆迁应该如何处理?

 

  5.要求债务人提前清偿,解除担保

  《城市房地产抵押管理办法》第38条规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。《民法典》第390条规定,抵押期间,抵押财产毁损、灭失或者被征收等,抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金、或者补偿金等优先受偿;被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

  发生城市房地产拆迁时,如果抵押人可以重新为抵押权人提供抵押担保,抵押权人不能要求其提前清偿;如果抵押人不提供担保,那么根据上述法律规定,抵押权人有权要求提前清偿债权债务以防受到损失。

  此外,抵押人拒绝提供担保,也不清理债务的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。同时,根据抵押权的物上代位效力,抵押权可及于债务人所获得的补偿金。也就是说抵押权人可以要求抵押人以补偿金要求受偿。

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