2025年大同城市拆迁政策：云州区永业东街老旧街区改造房屋征收方案分析
为改善城市人居环境、提升居民生活质量，大同市云州区人民政府日前发布《云州区永业东街（老旧街区）改造提质工程项目的房屋征收实施方案》（云州政发〔2025〕4号）。该方案以《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规为依据，围绕征收范围、补偿方式、安置政策等核心内容作出系统性安排，既体现了对城市更新战略的落实，也聚焦于保障被征收人合法权益，为老旧街区改造项目的合规推进与民生改善提供了政策范本。
一、方案基本框架与政策合规性分析
（一）法律依据与征收主体合法性
本方案依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定，符合国家层面征收法规要求。征收主体明确为大同市云州区人民政府，委托征收人为云州区社区服务中心，主体资格符合法定程序。
（二）征收范围与实施时序合理性
空间边界清晰：方案以“四至”明确征收范围（东至幸福里第八排5座院落、西至发改局楼等），涉及住宅、商铺、办公用房等多元业态，范围划定符合城市规划改造需求。
时间节点紧凑：登记期限截止至2025年6月15日，搬迁拆除时限为2025年7月30日前，从登记到拆除间隔约45天，为被征收人预留了合理准备期，符合“保障被征收人权益”原则。
（三）补偿安置政策的合规性
补偿方式多元化：采取“货币补偿+房屋安置”结合模式，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择补偿方式”的规定。住宅安置选址茂欣苑小区，商铺提供异地置换（茂欣苑/坪城花园/雲湖苑底商）与就近安置两种选项，体现区位差异补偿逻辑。
面积计算标准明确：
正房/正窑按1:1置换，南房及檐高＞2.2米厢房按1:0.8折算，该标准参考了《山西省城市房屋拆迁管理办法》中“附属房屋折算比例”相关精神。
住宅户最高安置面积160平米，超面积部分按评估价货币补偿，符合“保障基本居住需求、遏制过度投机”的政策导向。
特殊类型房屋处理：
经营性住宅用房按实际面积50%折合+800元/㎡货币补偿，兼顾了住宅属性与经营用途的特殊性。
商铺置换遵循“等价评估”原则，异地安置按市场价格结算差额，就近安置按1:1置换，符合《民法典》物权保护精神。
二、民生导向与实践操作亮点
（一）细节政策体现人文关怀
搬迁过渡保障：
搬迁补助费每户600元（搬出+回迁），过渡期每月补助300元，标准虽略低于山西省部分城市（如太原过渡期补助约15元/㎡/月），但考虑云州区经济水平，仍属合理范围。
明确过渡费起算点为“签订协议并腾空房屋之日”，截止至安置房交付，保障了被征收人过渡期居住权益。
选房机制与奖励政策：
实行“签约时间优先选房”规则，搭配“拆迁先后奖”（前10名奖3000元、11-20名奖2000元），既体现公平性，又通过经济激励推动征收进程，符合“效率与公平兼顾”原则。
风险提示与权益保障：
强调解除租赁/抵押关系、警惕诈骗等内容，履行了政府告知义务；明确争议处理由当事人自行解决，征收人不承担纠纷责任，划清了行政权力与民事权利边界。
（二）特殊情形处理的合理性
产权不明确房屋认定：由多部门联合认定（自然资源局、住建局、房管中心等），避免单一部门裁量风险，符合“程序正当”要求。
国有资产与违法建筑处理：
区属党政机关、国企有证建筑不予补偿，体现“公共利益优先”原则；其他有证建筑合理补偿，保障了市场主体权益。
违法建筑（含未处理违建）不予补偿，与《城乡规划法》第六十四条“违建拆除不予补偿”规定一致，彰显法治刚性。
三、潜在优化建议
（一）补偿标准动态调整机制
当前方案中货币补偿基准价为2800元/㎡（住宅）、商铺按市场评估价，但未明确评估时点与价格有效期。建议参照《国有土地上房屋征收评估办法》，规定“评估以征收决定公告之日为时点”，并注明价格适用期限（如1年内有效），增强透明度。
（二）过渡期安置细化措施
方案未明确安置房交付期限（如“过渡期不超过XX个月”），可能导致被征收人长期等待风险。建议补充“过渡期原则上不超过24个月，超期按双倍标准支付过渡费”条款，参照《山西省城市房屋拆迁管理办法》第三十六条强化安置时效约束。
（三）争议解决程序优化
虽提及“可申请行政复议或行政诉讼”，但未提供具体受理部门、申请时限等信息。建议增加“区政府法制办负责行政复议受理，复议申请期限为60日”等实操指引，降低被征收人维权成本。
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