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只要13万8,300 ㎡“豪宅”带回家!大棚里的私人庄园了解一下

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-09-27 10:25

  只要13万8,就能买300 ㎡豪宅?这样的房子你敢买吗……

  私家庄园、乡村俱乐部、野外度假村、农家私房菜餐厅、康复中心……琳琅满目的名目您是否听过?您身边是否也有这样的大棚房?

  “大棚房”是什么?

  远看是蔬菜大棚,近看是在售“楼盘”。

  “大棚房”是以农业大棚为名进行非农业建设,比如农业大棚改建成“私人庄园”,在建蔬菜大棚时在旁边和内部建设“配套用房”对外出租,一般租期20到50年,每套价格十几万到几十万元不等,俗称“大棚别墅”、“大棚房”。

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  多地启动“大棚房”整治行动

  今年8月20日,自然资源部、农业农村部联合召开动员部署会,部署今年8至12月在全国开展“大棚房”问题专项整治行动。2018年8月21日,自然资源部召开“大棚房”问题专项整治行动媒体吹风会,根据自然资源部的部署,9至10月为地方省市排查清理阶段,11至12月为完善政策及查处纠正阶段,12月为工作总结及完善监管阶段。

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  根据自然资源部的通报,大棚房购买者70%以上是城市居民,京津冀“大棚房”主要有三种表现形态:一是在农业园区或耕地上直接违法违规建设“私家庄园”;二是在农业大棚内违法违规建房;三是违规改扩建大棚看护房。截至目前,三省(市)已拆除或整改大棚房项目1854个、棚数3.01万个,涉及土地面积2697亩。

  近日,山西、广西、山东、重庆等多地也连续下发关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动的相关文件,对占用耕地特别是永久基本农田建设非农设施,改变土地性质和用途的违法违规建设行为,依法依规进行全面清理整治。重点清理整治工商资本和城市居民到农村非法占用耕地变相开发房地产和建设住房行为并取得一定成效。

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  “大棚房”法律责任简析

  城市的钢筋水泥冰冷没有温度,让人愈发怀念大自然的青山绿水、秀美风光。但是农民能不能在自家的承包地上建私人庄园或进行房地产开发,进而出租或者出卖给城市的人们呢?律师提醒您,“大棚房”存在以下法律风险。

  1、违法建设

  《土地管理法》第四条严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。《土地管理法》第四十四条建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)(十一)严格保护基本农田。基本农田是确保国家粮食安全的基础。……基本农田一经划定,任何单位和个人不得擅自占用,或者擅自改变用途,这是不可逾越的"红线"。符合法定条件,确需改变和占用基本农田的,必须报国务院批准;……。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动,禁止以建设"现代农业园区"或者"设施农业"等任何名义,占用基本农田变相从事房地产开发。

  根据上述规定,不能擅自在农业用地上进行非农建设,如果要用于非农建设必须按照相关规定办理审批手续,否则属于违法建设,根据《行政强制法》第四十四条的规定可以依法强制拆除。

  2、非法占用耕地地罪

  非法占地数额较大的,涉嫌非法占用耕地地罪。

  《刑法》第三百四十二条【非法占用耕地罪】违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

  最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2000〕14号)第三条 违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,依照刑法第三百四十二条的规定,以非法占用耕地罪定罪处罚:

  (一) 非法占用耕地“数量较大”,是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上。

  (二) 非法占用耕地“造成耕地大量毁坏”,是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设,造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。

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  3、非法批准征用、占用土地罪

  最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2000〕14号)第四条国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地,具有下列情形之一的,属于非法批准征用、占用土地“情节严重”,依照刑法第四百一十条的规定,以非法批准征用、占用土地罪定罪处罚:

  (一) 非法批准征用、占用基本农田十亩以上的;

  (二) 非法批准征用、占用基本农田以外的耕地三十亩以上的;

  (三) 非法批准征用、占用其他土地五十亩以上的;

  (四) 虽未达到上述数量标准,但非法批准征用、占用土地造成直接经济损失三十万元以上;造成耕地大量毁坏等恶劣情节的。

  《刑法》第四百一十条【非法批准征用、占用土地罪;非法低价出让国有土地使用权罪】国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。

  4、所涉房屋买卖合同无效

  “大棚房”以建造正规农业大棚为掩护建设的“商品房”、“别墅”,以卖居住房屋为目的,大棚成了吸引购买者的附属品,实质上是以合法形式掩盖非法目的,根据《合同法》第五十二条的规定,大棚房买卖合同应属无效合同。

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  大棚房整治的意义

  粮食安全是国家基本安全的重要方面,18亿亩耕地红线不能突破,15.46亿亩永久基本农田不可随便占用。“大棚房”打着农业的名义盖房子,使农地非农化,属于违法违规建设,直接冲击了我国耕地保护的红线,是在腐蚀我国粮食安全的根基,应当严肃处理并坚决杜绝。

  我们提醒大家要擦亮双眼,这类违法违规建设的“大棚房”得不到法律的保护,不能办理合法的产权证,房子也面临拆除,如果您购买这样的房屋将会“钱房两空”。

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  附:14起“大棚房”问题重大典型案件

  1.北京市昌平区六合成农业有限公司违法占地建设“大棚房”案。2009年起,北京六合成农业有限公司未经批准占用崔村镇南庄营村1.48公顷耕地(其中永久基本农田1.1公顷)违法建设六合成私房菜餐厅、温馨家园残疾人康复中心、宿舍等建筑物,并有84栋大棚改变农业用途。原北京市国土资源管理局昌平分局对该项目进行了查处。目前,该项目违法建设已强制拆除,案件涉嫌破坏耕地罪,现已刑事拘留2人。北京市对昌平区委、昌平区政府党组、市规划国土委昌平分局党组、昌平区委农工委、昌平区崔村镇党委等5个党组织和20名相关责任人问责,分别由有管辖权的党组织做出处理。其中给予党内严重警告处分2人,党内警告处分2人,政务记大过处分5人,政务记过处分5人,政务警告处分1人,谈话诫勉问责5人。涉及局级干部2人,处级干部11人,科级干部5人,一般干部2人。

  2.北京市延庆区延庆镇广积屯村紫薇庄园项目违法占地建设“大棚房”案。2016年4月,刘某未经批准占用延庆镇广积屯村集体土地违法建设162栋“大棚房”,违法占地面积2.4公顷,(耕地面积2.35公顷,其中永久基本农田1.87公顷)。原北京市国土资源管理局延庆分局进行了立案查处。截至目前,违法建设的大棚房已经全部依法拆除并恢复耕种,并处罚款122.44万元。公安部门对该案2名违法当事人进行拘留调查。延庆区对2人给予政务警告处分,1人给予党内警告处分(其中科级2人,一般干部1人)。

  3.山西省晋中市丰沃农业科技有限公司违法建设销售“大棚房”案。晋中市丰沃农业科技有限公司2012年7月与乌金山镇南胡村委会签订土地承包经营权流转合同,并于2013年3月获准占地37.96公顷从事规模化温室蔬菜种植,共建成土墙温室81个。该公司自2018年4月底开始,将原有土墙大棚部分改造为砖墙大棚,已改造大棚占地面积3.51公顷(其中耕地0.63公顷)。该公司2015年5月租赁乌金山镇北胡村土地7.33公顷,建成砖墙温室大棚64个及“大棚样板房”2个、鱼塘景观木质结构房4套,项目占用耕地面积9.03公顷(其中永久基本农田6.69公顷)。截至目前,晋中市政府已对南胡、北胡两村项目中的样板房、景观房及“大棚雏形房”进行了拆除,正在组织清理恢复土地原状。晋中市委、市政府责令榆次区委书记、区长作出深刻书面检查,市纪委监察委对榆次区分管副区长刘某给予党内警告和行政记过处分,榆次区委对区农委、国土、工商三个部门和乌金山镇等相关单位的15名相关责任人做出处分决定。

  4.北京市大兴区星月湖老年活动中心违法占地建设“大棚房”案。2003年起,北京星月湖老年活动中心未经批准占用采育镇大黑垡村2.25公顷土地(其中耕地0.6公顷)违法建设餐饮旅游接待项目,其中36个大棚被改变用途修建旅游接待设施。原北京市国土资源管理局大兴分局对该项目进行了查处,要求其停止违法行为。目前,该公司已将违法建设的大棚及看护用房拆除完毕。相关线索已依法移交公安部门和监察部门处理。

  5.北京市密云区河南寨镇一亩田园种植专业合作社违法占地建设“大棚房”案。2015年起,北京一亩田园种植专业合作社在承包的河南寨镇南金沟屯村和团结村的土地上,违法建设扩建管理用房17栋用于居住,并宣传销售。违法占地面积0.99公顷(全部为耕地)。北京市国土资源管理局密云分局进行了立案查处。截至目前,相关违法建设已进行了拆除并恢复耕种。目前,相关线索已移送公安部门和监察部门,对违法责任人李某进行网上追逃。

  6.天津市武清区石各庄镇清泰庄园农业项目违法占地建设“大棚房”案。2013年,天津市妙晟果蔬种植专业合作社承包、租用石各庄镇敖北村、陈咀镇小王村、李场村等3村土地建设农业大棚361栋。2014年起,该合作社委托销售中介公司对外销售,部分大棚承租户擅自在棚内修建房屋、休闲娱乐设施,硬化棚内棚间地面等,共违法建设“大棚房”155栋,占地6公顷(全部为永久基本农田)。武清区国土资源分局进行了立案查处。截至2018年8月13日,155栋违法建设的“大棚房”已全部拆除,其中140栋已恢复耕种条件。该合作社法人代表田某已被刑事拘捕,相关责任追究工作正在进行中。

  7.天津市津南区北闸口镇滨海自然之星农业项目违法占地建设“大棚房”案。2011年,天津滨海自然之星农业科技发展有限公司承包北闸口镇人民政府土地80公顷,建设农业大棚61栋,其中,违法违规建设“大棚房”等非农设施30栋,违法占地4.66公顷(其中耕地3.28公顷,永久基本农田2.65公顷)。津南区国土资源分局进行了立案查处,相关案件线索已移送公安部门。目前,违法违规建设已全部拆除并恢复种植条件。

  8.天津市武清区石各庄镇景太庄园农业项目违法占地建设“大棚房”案。2013年,天津市景太种植专业合作社承包石各庄镇石北村土地46公顷,建设农业大棚601栋。2014年起,该合作社委托销售中介公司对外销售,部分大棚承租户擅自在棚内修建房屋、休闲娱乐设施,硬化棚内棚间地面等,共违法建设“大棚房”207栋,占地7.6公顷(全部为永久基本农田)。武清区国土资源分局进行了立案查处。截至2018年8月,207栋违法建设的“大棚房”已全部拆除,其中136栋已恢复耕种条件。该合作社法人代表甄某(亦为石北村村委会主任)已被刑事拘捕,相关责任追究工作正在进行中。

  9.天津市武清区石各庄镇聚鸿庄园农业项目违法占地建设“大棚房”案。2012年,天津市聚鸿蔬菜专业合作社承包石各庄镇敖西村土地6.2公顷,建设农业大棚97栋。2013年起,该合作社将大棚转租给个人种植,部分大棚承租户擅自在棚内修建房屋、休闲娱乐设施,硬化棚内地面等,共违法建设“大棚房”88栋,占地2.87公顷(全部为永久基本农田)。武清区国土资源分局进行了立案查处,并对涉嫌犯罪的进行了移送。截至2018年8月,88栋违法建设的“大棚房”已全部拆除,其中83栋已恢复耕种条件。该合作社法人代表沙某被判处有期徒刑一年,相关责任追究工作正在进行中。

  10.河北省廊坊市大厂回族自治县田园牧歌农业开发有限公司违法占地建设玫瑰庄园“大棚房”案。2012年,廊坊市大厂回族自治县田园牧歌农业开发有限公司未经批准在大厂回族自治县陈府镇荣马坊村违法占地建设玫瑰庄园项目并对外销售,共违法建设“大棚房”210个,违法建设占用土地1.51公顷,其中耕地1.51公顷,基本农田0.92公顷。2018年6月,大厂回族自治县国土资源局进行了立案查处,案件涉嫌破坏耕地罪,被依法移送公安机关追究刑事责任。截至2018年8月,210个“大棚房”已全部拆除,大棚内固化部分已整改完毕。犯罪嫌疑人王某已经公安机关立案并进行网上通缉追逃。

  11.河北省廊坊市大厂回族自治县德波拉果蔬专业合作社违法占地建设百合谷农庄“大棚房”案。2016年起,大厂回族自治县德波拉果蔬专业合作社未经批准占用大厂回族自治县陈府镇北小庄村47.76亩土地(全部为永久基本农田)建设88个大棚并对外租售137套(含未建成的49套)。其中,违法建设“大棚房”20个,违法建设占用土地1.08亩,全部为永久基本农田。2018年6月,大厂回族自治县国土资源局予以立案查处。案件涉嫌破坏耕地罪,被依法移送公安机关追究刑事责任。截至2018年8月,百合谷农庄项目已全部拆除复耕。犯罪嫌疑人田某已按法律规定取保候审。

  12.安徽省马鞍山市当涂县长河农业科技有限公司违法建设“大棚房”案。2010年12月起,长河农业公司通过流转土地的形式,将当涂县姑孰镇134.51公顷土地用于长河(国际)花木生态物流城项目建设,主要用途是花木种植培育与交易,其中44.03公顷于2011年4月办理了设施农用地手续。截至2014年6月,该公司擅自改变设施农用地用途建设67个培温棚和精品馆等,涉及土地面积8.45公顷(其中耕地6.72公顷),其中60个培温棚两端建造“大棚房”226间,房屋占地2.05公顷。2014年11月,当涂县国土资源局进行了查处,作出责令退还非法占用的土地,没收地上新建的精品馆、花卉展示房等,并处罚款。2018年6月,又对长河农业公司建设的培温棚、管理用房、玻璃温棚和内部生产道路等非法占地行为进行立案调查。

  13.山东省济南市美尔诺斯生物工程有限公司违法建设“大棚房”案。2013年5月山东美尔诺斯生物工程有限公司与历城区彩石镇玉龙村签订土地流转合同,计划建设150户温室大棚,以每户20万元左右的价格进行租售,租期45年,实际建设110户大棚,占地面积约6.7公顷(耕地0.87公顷),其中部分大棚看护房被改造成用于居住的房屋。济南市国土资源局对该项目进行了立案查处,目前,涉及110户大棚的127处违建已全部拆除,建筑垃圾正在清运。

  14.河南省郑州市惠济区幸福农庄违法建设“大棚房”案。2012年,花园口镇京水村将16.67公顷土地(全部为基本农田)流转给郑州幸福农业综合开发有限公司,其中0.85公顷(全部为基本农田)建设了16栋温室大棚,每个大棚500余平米。2018年以来,郑州幸福农业综合开发有限公司将其中11栋温室育苗大棚分别转租给了11位不同的租户。这11位承租人在未经许可的情况下私自将大棚内部进行了改造,分别改造为饭店、住宿、画室等非农设施。惠济区国土资源局对该项目进行了立案查处,目前,已全面制止出租销售行为,并对违建的11栋“大棚房”进行全部拆除。

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