拆迁热点新闻

当前位置: 北京京平律师事务所 > 拆迁热点新闻 >

拆迁律师讲解集体土地上的房屋拆迁补偿方式

    

文章来源:未知    发布日期:2014-05-12 13:29

集体土地和国有土地补偿区别很大,所以不可以按照一种补偿形式来补偿,土地的类型不一样补偿就不一样,因为每种土地的管理和约束都是不一样的,所以国有土地和集体土地的补偿方式也是不同的,拆迁律师今天就讲讲集体土地上的房屋拆迁补偿方式。
 
在征地拆迁过程中,对于集体土地上的房屋的补偿方式有哪些呢?对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定,但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。
 
  具体来说,具有如下几种补偿方式:
 

  一、货币补偿

 
  货币补偿金额包括被拆迁集体土地房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。
 
  计算公式为:
 
  (1)被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。
 
  被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。
 
  (2)宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。
 
  注:未超过批准使用期限的临时建设房屋,按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿,不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据当地政府国民经济发展水平、当地政府国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整,经市人民政府批准后定期公布。
 

  二、产权调换

 
  1、被拆迁人的安置面积核定标准:
 
  2、被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的,按人均(25-30)平方米核定;
 
  3、在(25~60)平方米/人之间的,按批准的建筑面积核定;
 
  4、超过60平方米/人的,按人均60平方米核定。
 
  5、2人以下(含2人)的户,按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
 
  被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应合并计算房屋建筑面积。
 

  三、农民自建

 
  实行农民自建,应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。
 
  (一)本村集体经济组织尚有宅基地,可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。
 
  1、如由被拆迁人自建,拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿,对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。
 
  2、如由村集体经济组织统一建设住宅,拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿,由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
 
  (二)本村集体经济组织尚有农用地,可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的,由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用,对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。
 
  临时安置补助费计算标准:
 

  一、搬迁补助费

 
  (含电话、有线电视、空调、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用)
 
  拆迁人对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁人,本村户籍人口每户可享受搬迁补助费;非本村户籍人口,但有祖屋在拆迁区域的被拆迁人每户可享受拆迁补助费;超过规定期限仍拒不搬迁的,拆迁人将申请依法强制拆迁,并不给予搬迁补助费和奖励。
 

  二、临时安置补助费

 
  (1)(被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时
 
  总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15
 
  (2)(被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时
 
  总安置费=该被征地块前三年平均年产值;补偿倍数×被征地块需安置人数
 

  三、地上附属物的拆迁和青苗补助费补偿

 
  土地拆迁补偿=土地种类×亩产量×该类土地补偿标准
 
  土地种类:土地种类、稻田、专业菜地、鱼塘、旱地、果园、茶园、水塘、渠、坝等
 
  青苗补助费=果树种类补偿×青苗生产期标准×果园面积
 
  果树种类:油茶、油桐、苗木、花卉、药、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其它果树
 
  林木种类:杉树、国外松、樟、梓、楠、稠、马尾松、泡桐、其他乔木、其他树木及竹类
 
  青苗生产期标准:果树类按栽种年限划分;林木类按树苗高度和胸径来划分。
 
  附:水池、粪池、井、排水沟、晒坪、挡土墙护坡、围墙、水渠、坟地等按省、自治区、直辖市规定,一般按市场价格进行补偿。种类划分与各类补偿标准由省、自治区、直辖市物价局定价。
 
  拆迁律师点评:
 
一、以下情形,被拆迁集体土地住宅房屋按房屋补偿价给予补偿,不再提供安置房或者另行安排宅基地:
 
  (1)被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外,尚有其他集体土地住宅房屋,且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。
 
  (2)拆迁非本村籍的外来人员的居住房屋。
 
 

二、集体土地征收中房屋拆迁应注意的问题

 
1、依法办理征地审批手续。因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋,其前提是该土地被批准征收。我国《土地管理法》规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,建设占用土地,涉及农用地转化建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有,如项目建设不把集体土地依法征收为国有土地就实施房屋拆迁,从根本上违背了我国土地管理法的基本规定,没有土地征收审批手续,就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据,边拆迁,边征地、先拆迁,后征地,都在法律禁止之列。
 
 

2、征地管理部门按征地被批准方案实施并发布拆迁公告

 
征收土地方案经批准后,市、县人民政府应当在被征收土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等,尤其是集体土地征收中需拆迁房屋的,应在公告中明确被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理户口的迁入、分户;房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押;核发营业执照等事宜。
 

3、拆迁主体要有合法的资格并按程序规定拆迁

 
在征收集体土地房屋拆迁过程中,有些拆迁主体是县、区政府,有些是乡、镇政府,还有的是无拆迁资质的有关部门,拆迁主体比较混乱,实际操作很不规范。目前,虽然对集体土地征收房屋拆迁我国还没有一部可操作性的法律法规,但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定由县、区以上国土资源管理部门组织实施拆迁或委托县、区级国土资源管理部门实施拆迁为宜。而对房屋拆迁的程序具体可以参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。 
 

4、拆迁并进行房屋市场评估、拆迁补偿标准要统一

 
由于集体土地征收中房屋拆迁,没有一部较完善、完备的法律法规,且对房屋拆迁的补偿安置标准又不适用城市房屋拆迁的规定,所以造成拆迁补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户,使拆迁工作增加难度,拆迁人与被拆迁人容易引起矛盾,造成农户到处上访、哄闹,造成社会不稳定因素。为此,对集体土地征收中房屋拆迁,可根据拆一还一,不低于原来水平的原则,按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿,或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。对集体土地上的房屋进行评估时,应征求农户意见,提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的,三级以上的房地产评估资质机构进行评估,由被拆迁人优先选择评估机构,对收征地上的被拆迁房进行市场评估。
 
 
土地是农民的命根子,尽管在现代社会,农民除了种地还可以有多种选择,但到目前为止,这并没有根本改变农民依赖土地的命运。房屋是被拆迁人用一生积蓄换来的财产,房屋被拆,造成拆迁户买不到或根本买不起合适的住房。在目前的土地拆迁活动中引发的诸多矛盾问题,究其实质仍是因为补偿标准相对于市场房价偏低,不足以保证被拆迁人买得起房,而房屋又属于生活必需品,被拆迁人一旦被拆迁,又买不起房,则必然引发矛盾。

当您遇到不平等拆迁时求助北京京平律师事务所我们会用我们的专业技能维护您的合法权益。免费咨询电话:010-63797888、56225888,网址:www.jinglawyer.com转载文章时请标明文章出处!
 
尚未注册畅言帐号,请到后台注册
首页    |    公益援助    |    投诉建议    |    联系我们