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被拆迁人容易陷入的“拆迁补偿协议困境”

    

文章来源:朱月华律师    发布日期:2017-09-18 09:59

  在房屋征迁过程中,拆迁方与被征迁方无论在征迁过程中,还是在征迁终结前,为保障、履行双方的权利和义务,都会以签订征收拆迁补偿安置协议作为终结依据。作为弱势群体的被征迁方,如何保障自身合法利益不受非法侵害呢?了解征迁过程中的签约技巧、防范征收拆迁补偿协议中的签约困境便成为了一种必然的选择。那么被拆迁人容易陷入哪些"协议困境"呢,我在这里给大家总结了如下几点:

被拆迁人容易陷入的“拆迁补偿协议困境”

  一、签订空白拆迁补偿协议

  所谓拆迁补偿空白协议,一般是指被拆迁方在拆迁方提供的缺少实质权利内容的格式合同上签字的协议。此类协议是我国法律明令禁止的,而作为弱势群体的被拆迁方,根本无法承受签订拆迁补偿空白协议的法律后果,因为这类协议往往涉及老百姓的房产、补偿等重大财产利益。实践案件中,被拆迁人之所以签订此类协议,往往是拆迁方的工作人员口头承诺了令被拆迁人满意或者心动的拆迁补偿内容,等老百姓真正拿回协议那一刻才发现,协议内容与当初的承诺大相径庭,此时已经追悔莫及。因此这类诉讼往往因为老百姓前期轻视、大意,欠缺收集证据意识而无法进行诉讼,或者败诉。

  二、手里未留存所签拆迁补偿协议

  征迁安置补偿协议是双方的真实意思表示,按照《合同法》的规定协议双方都需要留存。但在征迁案件实践来看,很多情况下,拆迁方会以需要领导审批或者需要经过行政审查为由,将被征迁方签字摁手印后的协议拿走。此时,被拆迁方的利益就开始处于危险之中。我们经常遇到拆迁方不按协议内容履行、擅自变更协议内容、协议履行不完全的情况。如果被征迁人想进行法律维权,提供权利、义务载体成为必备要件,而很多被拆迁人由于没有留存所签订的协议而使维权陷入被动。因此,被拆迁人一定坚持当面签订协议、双方同时签字盖章、互相留存所签协议。

  三、轻信拆迁方的口头承诺

  在征迁案件实践中,拆迁方根据不同的拆迁特点总结了非常多的拆迁经验,拆迁工作人员为了能让拆迁方早日搬迁,尽快推进拆迁进度,尽快完成工作目标,拆迁工作人员往往会口头承诺一些很诱人的拆迁条件,比如:我给老李家一平米500,给你家一平米800,不要告诉其他人;我们给你的补偿价格很高了,如果将来其他人拆迁补偿的比你高,我们一定再补偿给你,甚至写承诺条等等。很多老百姓信以为真,积极配合了拆迁并签字,但后来发现自己的补偿不仅不比其他被拆迁户的多,甚至还要少,此时拿着协议去找拆迁方,拆迁方的态度与之前相比相去甚远,毫无解决的态度。

被拆迁人容易陷入的“拆迁补偿协议困境”

  四、与非法定主体签定拆迁补偿安置协议

  无论是集体土地房屋征迁,还是国有土地房屋征迁,补偿安置协议都需要被拆迁方与法定拆迁主体签订,即应由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,目的是为了保障将来协议的有效履行,同时减少被征迁方的法律风险。除此之外,被拆迁人与其他主体签订的协议均属违法。有些地方被拆迁人会与开发商、村委会、拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议,这些都存在法律风险,在签订协议时,大家一定要重点审查。

  五、未约定违约责任

  对所有被拆迁户来说,拆迁补偿协议越具体、越详细,对其越有利,尤其是违约责任的约定。由于征迁补偿协议双方地位很难对等,为了达到让拆迁方按照约定履行,或者出现违约时候能够给被征迁方合理补偿的目的,补偿协议当中应当约定违约责任条款。但实践操作中我们发现,征迁双方签订的协议一般都是拆迁方提供的格式协议,且协议内容非常笼统,违约责任条款事前约定的更是少之又少。 很多被拆迁人很少对合同内容提出异议:一方面,单方认为所签协议的另一方是政府,应该没什么问题;另一方面,想很多人都已经按照这个协议签订了,大家都没提出异议,我也没必要提;还有一方面,就是拆迁方一般不允许老百姓修改协议内容,老百姓也怕得罪拆迁方,怕自己麻烦。殊不知,此时如果怕麻烦后续可能更麻烦。

  六、安置房五证不全

  为了保护被拆迁人的合法权益,我国法律明确规定先安置后搬迁,也就是说对被拆迁人的安置需要是现房安置,如果不是现房,则拆迁方违法,被拆迁人有权利拒绝签订征迁补偿安置协议。而现实拆迁中,很多地方很难达到现房拆迁。即使如此,我国对项目建设方面有严格的法律程序限定。比如,一个房屋建设项目必须经历项目立项、规划、土地征收、工程施工许可等审批,也就是人们常说的五证审批。在拆迁方无法提供现房安置时,被拆迁方应主动考察项目建设审批手续,包括建设方的资金状况等,尽量减少后续法律风险。

  七、未签满意协议就提交房屋权属证明

  拆迁过程中,很多拆迁方总是趁机向被拆迁方索要拆迁房屋的权属证明(包括房屋所有权证、土地使用证),很多被拆迁人早早将其提交了上去,问其原因只是拆迁方总是逼其索要,此种理由也是让人哭笑不得。在此,律师郑重提示,如果你还没有签订满意的补偿安置协议,千万不要将房屋的权属证明上交,一旦拆迁补偿无法谈拢,或者出现其他纠纷需要法律维权时,就会为法律维权设置巨大障碍,甚至无法在法院立案,因为无法提供与之有关的利害关系证明了。

被拆迁人容易陷入的“拆迁补偿协议困境”

  八、擅自改变安置地块规划

  安置房地段没有五证或五证不齐全,除了没有及时办理或者客观上不具备条件等因素之外,还有一种可能就是安置地段根本就是幌子,是拆迁方为了达到快速拆迁而编造的谎言,等到拆迁户已全部签协议并搬离的情况下,拆迁方极有可能将规划改变,将拆迁户安置到其他地方,此时由于拆迁户都已经分散居住,难以形成统一有效的力量,即使心中不满,也难统一维权,索性就接受拆迁方其他安置条件。

  九、如何破解上述困境

  如何破解征迁协议中的“协议困境”,是所有被征迁人面临的共同问题,其关键在于——被征迁户到底有没有签订补偿协议的能力。任何事情都是说起来容易做起来难,即使被征迁户认识到了签订协议的种种困境,但是在具体签订协议时,面对“身经百战”的拆迁方工作人员,仍然是束手无策。因为实际情况是复杂多变的,拆迁方为了达到利益最大,征迁手段也是层出不穷,令老百姓防不胜防,拆迁户也很难做到灵机应变,同时较民事谈判而言,征迁谈判由于双方力量对比悬殊,被拆迁方很难把控局面,控制不好便是“遍体鳞伤”甚至无家可归。因此,最为稳妥的方式就是聘请专业的征迁律师,因为专业,所以值得信赖,真正的专职征迁律师,不仅在拆迁协议签订阶段为您提供全面的法律服务,甚至在拆迁之初、拆迁过程中都能为您提供专业的法律服务,将法律风险扼杀在摇篮。以上九条,都是律师根据多年的办案经验,认真总结的,其目的在于能帮助更多的被征迁人维护自己的合法权益。如果您在征迁过程中遇到了什么问题,或者有什么疑问,欢迎咨询。

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