拆迁律师建议：最好不要购买小产权房

　　小产权房是指在农村集体土地上建造，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用的住房，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，也称“乡产权房”。“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一个通用名称。房屋买卖合同不会在国土房管局备案。

　　大产权房与小产权房的不同?

　　拥有国有土地使用权证的叫做“大产权房”，国家不发证的叫“小产权房”。小产权房之争，不在于所有权，而在于使用权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

　　对在本乡范围内发生的农村集体经济组织成员进行的房屋买卖，本房屋买卖合同认定有效。

　　凡向本乡外出售房屋者，经相关组织、部门同意，可认定该合同有效。

　　对向本乡以外销售房屋的，未经有关组织和部门批准，合同没有实际执行或者购房人未实际居住使用的，应当作出无效处理。

　　为何不购买小产权房?

　　小产权房不能办理正式的产权证，因而不构成真正的法律意义上的产权。也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。

　　购买小产权房后遇拆迁怎么办?

　　1.购买建造中的小产权房，如有关部门对小产权房建设项目进行了整改，购房人与开发商签订合同并交付房屋款后，就可能造成部分工程停工甚至被迫拆除。购房者将面临一个既无法取得住房又无法及时收回房款的尴尬处境。

　　2.买房子

后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，买受人不是合法的产权，因此不能获得对产权人进行的拆迁补偿，因此不能作为现实使用人。

　　3.2008年7月15日，国土部下发出通知，要求尽快开展农村宅基地确权发证工作，但明确指出，小产权房不能采取任何形式的产权证明。

　　4. 对小产权房问题，国土资源部负责人明确表示，要采取“拆一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片”的治理方式，将小产权房的违法行为控制起来。