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2020年深圳的小产权房占全市住房总量的47%,商品房、小产权房和回迁指标房又是什么关系?

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2021-06-18
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  到2020年初,深圳有超过1082万套住房,其中商品房约189万套,保障性住房超过55万套,村民自建房达到507万套,占全市住房总量的47%。很明显,深圳小产权房在楼市中占有举足轻重的地位,据统计,每年交易量不少于3万套。

  七月十五日,深圳史上最严楼市调控落地:深户满三年+社保三年,豪宅线750万划出,增值税免征二改五。在深圳,买房需求旺盛,如此严格的限制购买政策使得高烧的商品房市场温度下降。由于小产权、回迁指标房价格低廉且不需要房票,越来越多投资者或刚需者瞄准了这些特殊房产。

2020年深圳的小产权房占全市住房总量的47%,商品房、小产权房和回迁指标房又是什么关系?

  一、认识各类房产

  商品房是房地产开发企业缴纳土地出让金、购买土地开发使用权后,修建商住楼在市场上销售,有红本房产证产权70年。商品房限购限贷,三年内不能再卖。目前价格高,中心区均价超过8万/m2。

  小产权房是指没有红本的房屋,包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房。部分是有国土局发的绿本,这种房子无法更名交易;而大部分统建楼、村民的自建房,都没有绿本,主要是通过《合作建房转让协议》,外加律师见证来交易。小产权房购买不需要购房名额,价格一般为商品房的5折甚至更低、没有税费,相当于用商品房首付款的钱,全额付清等面积的小产权房,无月供压力。虽然小产权交易上不了法律台面,但民间交易十分活跃。

  回迁指标房就是符合旧改拆除条件、有回迁指标的房屋,包括旧城改造项目回迁指标房、土地整备利益统筹项目回迁指标房和棚户区改造项目这3类回迁指标房。以较低价购买这类指标房,等待几年旧改顺利完成,即可拿到回迁红本商品房,笔者认为这就是另类“期房”。

2020年深圳的小产权房占全市住房总量的47%,商品房、小产权房和回迁指标房又是什么关系?

  房产证有红色、绿色和蓝色三种颜色

  目前,房产证有三种颜色。红色、绿色和蓝色。红色房产证:全称叫《房屋所有权证》简称房产证。购房者通过交易,取得房屋的合法所有权。是可依法对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的。

  拥有红色房产证是具有所属房屋的所有权,是可以进行交易、转让、出租等等。直接的说我们是所有权人,在我们对这房子进行各种交易的时候,这些权利都是受到国家法律所保护的,是我们个人的财产。大部分人取得的房产证颜色是红色的,这类房子属于私人财产随时可以上市交易、抵押贷款!

  除了红本就是房产证的绿本了,绿本是房地产权共有(用)证,虽然也是产权证明,但主要侧重针对经济适用房、福利房等政策性用房。就相对于红色的房产证来说,绿色房产证所带来的权益就要少一些,不能以个人的名义对房子进行买卖。最常见的就是公租房,虽然你拥有了住的权利,但却没有转租和买卖的权利,也不能进行银行的抵押贷款,甚至在国家要求统一收回时,你也只能得到相应的补偿,但值得注意的是,绿色的房产证也是可以申请转为红色的房产证的。在转红本时,不仅要符合其他的要件,同时还应当补齐差价

  最后要说的则是蓝色的房产证,这种房子就是小产权,也就是所谓的房改房的产权证,是已购公房,是受到国家优惠政策的住宅,居住满五年之后,产权归个人所有,但是如果要上市交易的话,需要补交土地出让金和产生的增值费用等。增值费用由保障对象和政府按产权比例分配。同等条件下政府可优先回购。再将部分产权出售给其他保障对象。

2020年深圳的小产权房占全市住房总量的47%,商品房、小产权房和回迁指标房又是什么关系?

  二、回迁指标房是怎么来的?

  当商品房搭上旧城改造或者棚户区改造的车就会产生回迁指标房,例如南山鹤塘小区更新、福田华富村棚改等项目;小产权房搭上旧城改造或土地整备利益统筹这辆车也会产生回迁指标房,例如南山大冲村更新、坪山南布村整备等项目。

  旧城改造、土地整备、棚户区改造又是什么

  何为旧城改造?根据《深圳市旧城改造实施办法》,旧城改造主要是将破旧的旧住宅区、城中村等区域拆除后,修建新的商品房小区,由开发商负责拆迁安置。政府会设定可以实施旧城改造的条件,包括土地权属、业主更新意愿、建筑年代、相关修建情况等多项要求,虽然要求比较多,但是解决办法也多,一般开发商会想各种办法搞定。目前,在实施的旧城改造项目大约有800多个,未来将继续增加。

  何为土地整备利益统筹?根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,土地整备主要是将城中村的房子拆除后,修建商品房小区。实施土地整备的门槛低,没有旧城改造那么多条件,拆迁赔偿也是由开发商和业主协商。但是,由于利益分配机制的不同,相对旧城改造,通过土地整备拆迁后可开发的土地面积及新增物业面积较少,目前在实施的项目有102个。

  何为棚户区改造?根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》,棚户区改造主要针对房龄满20年的老旧住宅区,这些房屋本身是有红本房产证的,拆迁后新建的物业,除了回迁部分是红本商品房,其余全部是保障房(安居房、人才房、公租房)。因此,棚改后的小区楼盘品质可能会略低于更新、整备项目开发的楼盘。目前正在实施的棚改项目近30个。

  旧城改造、土地整备、棚户区改造是深圳拆迁市场的三驾马车,除了满足政策要求,也涉及多方利益主体的谈判,进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的房产已经被划进了旧改的拆迁范围,但后续是否可以顺利实施仍要打一个问号。

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