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上亿拆迁补偿款从何而来?是怎么计算的?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2019-11-11 11:27

  今年6月,传言已久的深圳白石洲村旧城改造工程终于正式开始了腾退工作。早在腾退工作开始之前,白石洲村就已经被称为深圳的“旧改航母”。这不仅因为整体改造工程涉及的拆迁范围之广,还因为其中涉及房屋拆迁补偿费用数额巨大。曾经,“白石洲村1878位亿万富翁即将因拆迁诞生”的消息一度甚嚣尘上,目前白石洲村正如火如荼地组织签署拆迁补偿协议,我们不免好奇:究竟这块地方有何特殊,竟能产生如此“天价”拆迁补偿?

  上亿拆迁补偿款从何而来?

  

上亿拆迁补偿款从何而来?是怎么计算的?

  拆迁一夜暴富的神话由来已久,然而被拆迁户们仍然难以想象拆迁补偿款会以“亿”为单位出现在大家面前。这一切,首先要归功于白石洲村独特的深圳特区“城中村”的地位。

  根据有关资料,白石洲村所在的南山区整体都属于深圳市城市规划范围。针对此类城中村的拆迁,2011年起开始施行的《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第二款进行了相关的补偿价格规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置拆迁补偿,拆迁补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持。

  这一司法解释之中所提到的“国有土地上房屋征收补偿标准”,指的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。此时,将白石洲村拆迁补偿款推上亿元高位的第二大因素浮出水面:深圳飞涨的房价。

  截至目前,深圳的房价已经超越了广州,成为全国房价最高城市的有力竞争者。根据查询到的信息,白石洲村周边的二手房屋公开报价为每平方米从6万元到8万元不等,甚至有着高达每平方米13万元的报价。如果以均价每平方米10万元计算房屋市场价,那么只需要拥有面积超过1000平方米的房屋所有权,获得上亿元的拆迁补偿款是完全可能的。据不完全统计,1878名白石洲村拆迁户之中,房屋面积超过1000平方米的约占20%左右。因此,尽管“1878名亿万富翁”信息并不属实,然而数十人乃至上百人获取上亿补偿款仍然可期。

  白石洲村的高额拆迁补偿,对被拆迁户有何启示?

  

上亿拆迁补偿款从何而来?是怎么计算的?

  或许其他被拆迁户们并不能像白石洲村的被拆迁户一般获得如此高额的拆迁补偿,然而这背后仍有着值得我们注意和学习的要点:城中村的拆迁,如果被拆迁户主张以类似房地产市场价进行补偿,法院是应予支持的。

  但如果我们细究这一规定的措辞便不难发现,其中提到的主张参照国有土地上房屋征收与拆迁补偿标准的主体是被拆迁户,而并非拆迁方。事实上,京平拆迁律师在接到相当多的咨询之中当事人都提到:拆迁方在对城中村拆迁时,使用集体土地的拆迁补偿标准来计算拆迁补偿款。而这种标准最后计算出来的拆迁补偿款,与周边平均房价有较大差距也并不鲜见。

  造成这种现象的原因在于,集体土地的征收补偿主要是由两大部分组成:房屋所占地的土地使用权补偿款和地上附着物补偿款。其中所占地使用权的补偿款多以土地使用权基价和房屋所占地面积作为基础计算。根据笔者查询到的深圳市最新住宅用地基准地价,白石洲村所在地的基准地价约是3500-4000元/平方米不等,以此标准进行计算,无疑是根本无法与周边高达近10万元/平方米的房价相比的。

  而对于地上附着物补偿,在实践之中一般是对被征收房屋的建筑成本价进行评估。并且一般来说,城中村房屋建筑时间都较为长久,还要在此基础上计算使用年限的折旧。同时,征收过程之中的房屋评估也可能存在征收方对评估价格进行压低的情形,多种因素影响之下,地上附着物补偿也并不会太高,更遑论与周边类似房价相较了。

  

上亿拆迁补偿款从何而来?是怎么计算的?

  从上面的分析我们可以看出,如果以集体土地的征收补偿标准对城中村房屋进行拆迁,实际上是难以匹配这些房屋在城市之中的区位价值的,这也是法律将补偿标准的选择权赋予城中村被拆迁户的根本原因。如果被拆迁户不了解自己所拥有的权利而不积极加以行使,法律也爱莫能助。

  或许白石洲村的上亿拆迁补偿款只是全国众多拆迁项目之中的一个极端个例,然而也足以给广大被拆迁户以启示。在全国房价仍然居高不下的现今,京平拆迁律师提醒广大被拆迁户:如果您的房屋身处城中村,您还能主张以周边类似房屋的市场价计算拆迁补偿!

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