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知识在手,补偿无忧!

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2016-09-07 14:57

  知识在手,补偿无忧!

  对征收实行补偿是世界上绝大多数国家通行的做法,如法国《人权宣言》中有:“财产神圣不可侵犯的权利,除非当合法认定的需要所显然必需时,且在公平而预先赔偿的条件下,任何人的财产不受剥夺”;美国《宪法》中有:“未经正当补偿,任何人的私有财产均不得被征用为公共使用”等。当然,我国《宪法》对此也有明确立场,即公民的合法私有财产不受侵犯。国家为了公共利益需要,可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予拆迁补偿

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  可见,因公共利益对公民私有财产予以征收时必须给予正当拆迁补偿。那么,何为正当补偿就成了征收人与被征收人的争议焦点问题,正如标题所言“知识在手,补偿无忧”,接下来,小编带大家学习关于征收补偿的常识问题:

  一、 何为正当补偿?

  根据《宪法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规之规定,可以确认所谓的正当补偿必须满足“公平补偿”、“保障住房”、“先补偿、后搬迁”。

  公平补偿,是在被征收人利益、社会利益与社会公共利益之间进行公平衡量后作出的判断。对于被征收人的公平补偿应保证同一征收项目涉及的所有被征收人都应获得补偿,按照既定的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿;补偿标准和市场标准应当吻合,通过市场评估价进行衡量,为了确保客观评估,应当打破评估执业的地域性,通过市场而非行政手段干预评估。

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  保障住房,是指在对房屋征收实施补偿时,不应只是针对个别财产的财产价值补偿,而应当着眼于作为整体的被征收人的住房条件予以补偿。比如,在某个一线城市,政府因需要在一个闹市区搞旧城改造而征收房屋,这里的居民自然需要搬迁。但如果这里的居民绝大多数是生活困难职工,日子过得比较艰辛。若他们选择货币补偿,会因为原先住宅面积小,装修也很破旧,即使得到的补偿与原房屋等值,在现今房价下也将出现仍然无法在邻近区域买到一套房的现象;而他们如果选择产权调换,将会是他们根本无法承担由此带来的房价差额。也许,有人会说征收改善了这些人的居住条件,理应自己承担一部分费用。这种观点不是没有道理,但是如果他们的房子不被征收,无论生活多么困难,他们好歹也有一个属于自己的“家”。

  可见,如果对被征收人实行等值补偿,被征收人就没有了“家”;如果要给被征收人一个起码的“家”,补偿额就会超过补偿物的价值。所以,并不是因为这些人想在这里做钉子户,而是因为这个钉子孔一旦被堵住,他们将无处安身!

  根据《物权法》的相关规定,为了维护被征收人的合法权益,征收个人住宅时,应当保障被征收人的居住条件。也就是我们所说的保障住房,对被征收住宅的居民,要保证“居者有其屋”方符合我们征收补偿的原则。

  先补偿,后搬迁是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定的征收补偿原则,要求作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给与补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。“先补偿、后征收”是我国在房屋征收的长期实践中摸索出来的经验,坚持这一原则可以在促进房屋征收工作顺利进行的同时,有效保证被征收人的合法权益。

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  “先补偿”,不仅指补偿的时间要早于搬迁的时间,而且应当是全部补偿、补偿到位、实际补偿。在实际征收过程中,因多数征收方给被征收人“打白条”或者仅提供“预补偿”,造成被征收人搬迁后迟迟收不到足额补偿发生的纠纷屡见不鲜。其实,房屋征收部门仅支付了部分补偿费用,或仅指明用于产权调换房屋和周转用房的位置、面积等,而未实际交付房屋,都不算履行了“先补偿”义务。当然,现实中很多被征收人会同意在补偿全部实现以前搬迁的,对此法律虽无禁止必要,但小编必须提醒广大被征收人“签字需谨慎”!

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  二、 正当补偿包括哪些内容?

  首先,被征收房屋价值的补偿是房屋征收和补偿的主要内容,也是实践中争议最大的问题。对于该项的补偿应当涵盖被征收房屋的补偿和土地使用权的补偿两部分,即房价和地价补偿之和;在征收补偿数额计算方面,应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法来具体评估确定;在补偿标准上有一个最低下限,即不得低于房屋征收公告之日被征收房屋同类房屋的市场价格。

  其次,搬迁费、临时安置费的补偿是由房屋征收行为引发的,因此作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当予以正当补偿。其中,搬迁费是针对所有被征收人的,通常是按照被征收房屋面积每平方米多少元计算。临时安置费,也称过渡安置费,是对被征收人支付的因房屋征收产生的过度费用,通常是按征收房屋面积每平方米每月多少元计算,个别地方按人口计算。

  最后,因房屋征收造成的停产停业损失的补偿是构成对被征收人补偿的重要内容之一。当用于生产经营的非住宅用房被征收时,应对被征收人给予适当的停产停业损失补偿,该部分补偿一般是以实际发生的直接损失为主,根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限确定。

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  法律是个践行性很强的领域,权利保障只有在实践中才能得以实现。但是,“徒法不足以自行”,只有将“纸面上的法律”转变为“现实中的法律”才能充分实现法律的价值。今天,小编带大家梳理关于征收补偿的法律问题,是希望可以引导广大群众“了解法”,唯有走出这一步,方能践行“理解法”和“运用法”。

  “知识在手,补偿无忧”!京平律师希望所有遇到征收问题的百姓可以理性对待拆迁补偿问题,正当衡量拆迁补偿标准,寻求科学、合法的权利救济方式,进行拆迁维权,以维护自己的合法权益!

  作者:吕秋香

  版权所有:北京京平律师事务所

  注:如需转载,请标明版权!

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  个案具有特殊性,请勿随意模仿,以免耽误维权时机,造成不必要的麻烦。

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