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作为承租人,租期未到拆迁先到,怎么办?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2015-11-20 19:40

 

  10月21日上午9时许,因商铺拆迁问题,位于城关区鱼池口加油站向北300米左右的一栋三层高的楼顶有4名女子欲跳楼维权。随后,拱星墩消防中队接警后立即赶往现场铺设了救生气垫以防意外发生。下午3时许,兰州益通房地产开发有限公司工作人员配合消防人员终于将欲跳楼的4名女子从楼顶安全劝离。

  商铺拆迁4名租户“跳楼”维权

  根据记者的报道,当日上午11时许, 4名女子骑坐在一栋三层高的楼顶边缘,楼下围满市民,拱星墩消防中队的消防人员已经在现场铺设起救生气垫。据附近的居民介绍,当日上午9时许,他们发现有4名女子爬上了马上就要拆迁的三层商铺楼顶,并悬挂出横幅表示要跳楼维权。而看到这种极端拆迁维权行为发生,现场市民也立即拨打了110、119,随后辖区派出所民警和消防人员相继赶到。

  采访中记者发现,4名女子所在的三层楼房二、三楼窗户已经全部拆除,整栋楼东侧已经开始拆迁,只有一楼西侧还有5家左右的商户依然在营业。记者从其中一家商户处了解到,至今尚未搬迁的商户大部分都是已经给房东预交了房租却还未到期的租户,“我们这间商铺房租一个月8600元,租金是半年一付,截至明年3月份房租才到期,现在要拆迁,我们的这些损失怎么办?”其中一家租户何先生如是说。

  房东“失联”损失谁来承担?

  一位何姓商户告诉记者,欲跳楼拆迁维权的4名女子所租商铺皆属于同一个房东,早前在开发商准备开发拆迁此处时他们就向房东表示过担忧,但是房东却让他们少安勿躁,并承诺拆迁了肯定会有相应的解决办法,“9月底的时候房东还说得好好的,结果国庆过后我们却联系不到房东了,去房东家讨要说法时才发现房东的房子已经卖给别人了。”何先生告诉记者,在得知房东“失联”后,他们才意识到事情的严重性。“现在房东联系不上,眼看着几万元的房租没了着落不说,店里的装修投入也要跟着打了‘水漂’。”租户李先生说:他们也不知道这些损失应该找谁来承担。

  这样的争议在拆迁中也算是屡见不鲜,可能有部分人认为这样的方式过于过激,表达的方式总是让人觉得不好接受,但是易地而处,当普通的民众面对这样的事情,租期还没有到,却先遇到拆迁,自己交的房租依然打了‘水漂’不说,为了后续的经营,承租的房屋的装修款也随着失去意义,这种做法确实难以让人支持,但是在这种看似“荒唐”、“过激”的行为背后又有多少的无奈呢。但是拆迁维权还是要保持理智,伤敌1000,自损800绝对不是上上之策。

  在现代的生活中房屋不再是单纯的居住功效,将房屋出租以获得收益也算是房屋的重要作用之一,但是这就导致在拆迁中出现了承租人这一主体,对于承租人而言,面对拆迁似乎是更为惶恐,不知道自己的拆迁中的地位,没有相关的产权,自己在拆迁中究竟能获得怎样的拆迁补偿,也是承租人无法明确的。

  那么承租人在拆迁中究竟应该获得怎样的拆迁补偿,拆迁补偿中哪些部分是属于承租人的呢?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内,造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系,可以通过违约责任来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负,使得承租人的权利得不到保障。对于非住宅的补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失。

  对于拆迁对于承租人造成了损失,对于这一点法学界都是没有争议的,一般也认为承租人作为使用人也是应该获得这样的拆迁补偿的。但是在实际的拆迁中,很多的承租人不清楚自己的地位,还有很多的出租人以承租人无法获知相关的信息而做出不利于承租人的相关举措,导致上面的情形不断地发生与重演。

  很多承租人都希望自己提出合理的要求的时候可以有一定的法律依据,下面我们可以看看各个省市和地区对于拆迁中承租人的应该获得怎样的补偿的相关规定,虽然有一些都是原则性的规定,但是也可以为承租人明确自己在拆迁中的法律地位,可以要求的拆迁补偿范围提供参考。同时也请明确的是大家在拆迁中的协商与处理也是很重要的。

  《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中的第九条明确写明生产经营者承租房子的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规则的规范对生产经营者给予恰当补偿。在《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》中采取了和《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》一样的规定对于承租人的地位予以承认。

  《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的第十二条对相关费用的范围有原则性的规定:被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由房屋征收当事人协商确定;协商不成的,房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

  《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》的第八条规定被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。

  在《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的第六条【公正规定】中,提供了当房屋所有人和承租人之间无法协商一致的时候的解决方案,被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失拆迁补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

  《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》中也有相关的规定,并且更为细致,征收用于出租的房屋,被征收人解除房屋租赁合同的,房屋价值补偿、临时安置拆迁补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人,搬迁补偿支付给承租人;被征收人未解除房屋租赁合同,且未向承租人提供周转用房的,临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的,从其约定。

  上述的相关规定对于承租人与出租人在谈拆迁补偿的时候可以有一定的指引作用,当不知道怎么处理自己的相关拆迁补偿问题的时候,可以阅读一下本文,希望对各位有所裨益。也希望越来越少的极端维权事件的出现,要选择正确的道路,采取合法的手段与步骤,毕竟生命只有一次,未来还长,我们要一直在路上~~
 

  作者:肖广影

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