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征地拆迁房屋院落空地需要补偿吗?

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2023-07-04
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  院落文化在我国有非常悠久的历史,院落早已经成为住宅不可分割的一部分。对于人们来说,没有院落的家是不完整的家。房子少了院落,如同人少了心灵的寄托。院落是房子的延伸,是生活的氛围,是记忆的载体。没有了院落,房子就失去了灵魂和温度。院落对房屋主人来说有重要的物质的和精神的价值,所以人们在盖房子之时总要留出一片空地。那么,如果房屋遇到征收拆迁,房屋前的院落是否补偿,怎么补偿呢?

  我国实行土地公有制,城市的土地属于国家所有,农村和城郊的土地属于集体所有。因此房屋也分为国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。不同性质土地的土地使用权存在差异,征收与补偿也不可一概而论,下面分而述之。

  

征地拆迁房屋院落空地需要补偿吗?

 

  国有土地上房屋院落的补偿

  根据《土地管理法》第五十八条规定,经过法定的程序,人民政府可以收回国有土地使用权。收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。政府收回国有土地的情况,使土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受了损失,应当予以补偿。因此,在法律层面上,《土地管理法》为征收中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利,征收机关在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。

  具体到行政实施层面,《征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿,未提及院落空地的补偿。

  而《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十一条规定:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”可见,房屋院落应当属于被征收房屋占用范围内的土地,房屋所有人享有该土地的土地使用权,则可以就该院落获得补偿。

  《国有土地上房屋征收评估管理办法》是住建部制定的部门规章,不违反国务院的行政法规的情况下,是对《征收与补偿条例》的补充。、

  可见,法律和法规均对国有土地上房屋院落的补偿进行了规定,补偿有明确的法律法规依据。

  而在司法层面,房屋院落的使用权作为被征收人的一项财产,应当获得尊重与补偿,是司法实务的共识,最高人民法院在此问题上也立场鲜明。

  

征地拆迁房屋院落空地需要补偿吗?

 

  山东省高级人民法院曾就国有土地上房屋征收时是否应对被征收人未确权登记的空地和院落予以补偿向最高人民法院请示,最高人民法院答复:

  “对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。

  国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

  根据最高法院的批复,当事人合法享有的国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

  

征地拆迁房屋院落空地需要补偿吗?

 

  集体土地上房屋空地的补偿

  因国有土地使用权的取得通常需要缴纳价格不低的土地出让金,故收回土地须给与补偿,均为国有土地上房屋被征收和国有土地使用权被收回的情形。但农村集体土地的宅基地是免费划拨给农民使用的,征收宅基地上空地,是否需要补偿,按何种标准补偿,不免会存在争议。据说今后农村宅基地使用权也要实行收费制度,一旦实施,将会化解很多目前存在的难题,不过这需要修改法律解开土地自由入市的禁令,否则将是对农民权益的极大损害,这是后话了。

  农村自建房周围的空地,不记载与宅基使用权证上,则使用权不属于房屋主人,自然不能得到补偿。只有院落是在宅基地上,也就是在土地使用权证记载的面积范围内,才有讨论是否补偿问题的余地。

  农村房屋院落补偿的问题,实质就是讨论征收宅基地如何补偿。征收房屋院落是否给与补偿,我们可以先问,征收空白宅基地是否补偿?

  所谓空白宅基地,是其上不存在房屋的宅基地。《土地管理法》第六十六条规定,为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  一般情况下,空白宅基地闲置时间若未超过两年,在被征收时可能会按照土地使用权证上记载的土地使用面积进行补偿。也就是说,空白宅基地在闲置不超过两年的前提下,使用权人可以获得相应的补偿。

  举轻以明重,空白宅基地被征收时既然可能获得补偿,已经过硬化的房屋院落自然也可能获得补偿。补偿的标准,与空白宅基地的补偿肯定是不同的。按照房地一体主义,院落是是房屋的有机组成部分,征收补偿时不仅要考虑宅基本身的价值——因宅基地面积狭小本身不具有太高价值,要把宅基地和房屋的价值看做一个整体进行计算,否则会大大的降低被征地农民的生活水平。

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