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京平说拆迁

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《京平说拆迁》QQ群直播 第二期

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2016-04-19 14:07

在与拆迁方接触之时,该注意哪些谈判技巧?
 

  第二期的《京平说拆迁》讲课内容没听到?没记清?没关系,为了保证所有关注和支持京平的维友们避免遗憾,拆迁律师帮大家整理了讲课的内容。本期我们邀请到了北京京平律师事务所合伙人、资深拆迁律师——黄爱华律师,给广大被拆迁户带来专业的拆迁问题讲解,本期的话题是:在与拆迁方接触之时,该注意哪些谈判技巧?黄爱华拆迁律师结合自己多年的从业经验和实践案例带给大家专业的讲解,精彩不容错过。

黄爱华拆迁律师

  我们会发现一个问题,就是在同一个拆迁区域范围内,每户拆迁补偿的价格会不一致,为什么会不一致呢?有很多的影响因素,包括一 被拆迁人本身情况不同,二 房屋的情况不同,比如房屋的结构、大小、装修状况等,三 地区的地方政策不同,四 是最重要的一个因素,就是和拆迁方进行博弈、谈判的一些筹码,为什么说这个因素是最重要的呢?因为拆迁谈判贯穿于整个拆迁过程的始终,在整个拆迁维权的过程中,我们也是把积累谈判的筹码作为一个核心的工作和要点在操作,

  明确拆迁谈判的各方关系

  我们了解拆迁,就要先明确拆迁的几方主体,在最上层、距离我们最遥远的是政府或者开发商,距离我们最近一端的、平时接触最多的是拆迁员、评估公司、拆迁员,村委会或者是街道办事处的工作人员,最下端的就是我们的被拆迁人。很多被拆迁人在问,为什么在拆迁开始,跟我们接触的都是拆迁工作人员,而且都很蛮横,不讲道理,答案很简单,因为身份和获利的问题,这些拆迁工作人员基本上是服从服务于再上一层的机构,上一层的机构给他们获利的过程,或者说他们从被拆迁人身上能够榨取的利益,就是他们在拆迁过程中的利益所在。如果在谈判的时候接触到相应的政府工作人员或者是开发商,能够越过这些评估人员、拆迁员、街道办、村委会和拆迁办等无关紧要的人员,直接对弈拆迁方,这是一个好的现象,说明我们的工作又进了一步。

在与拆迁方接触之时,该注意哪些谈判技巧?

  谈判对象信息的收集以及对方常用术语的积累

  谈判对象,通常在谈判之前,要对谈判对象作一个简单的剖析,了解他们惯用的手段和方法,在心里面明白他们说这些话的目的,然后找到相应的语言和对策去应对他们,这就是谈判对象信息的收集以及对方常用术语的积累。比如说,拆迁人惯用的方法和聊天的语气基本都是这样的,“一分钱也不会多给你,给你的已经是属于最大的让利;国家政策就是这样的,先走的人有奖励;好房子都被人选走了;你们不懂法律,说到最后,就是讲,那你们说你们要多少钱。”这些无非就是想通过语言和语气对我们造成压力,如果是出现这些情况,我们要如何应对?说到国家政策,我们马上可以反击,“好,国家政策是什么样子的,我们也学习学习,学习好了可以配和拆迁,”还有先走的有奖之类的,实际上也是不成立的,因为我们在拆迁维权的最后都可以拿到。如果被问到“你想要的多少钱?”实际上是比较忌讳的,直接谈到货币,就会陷入一个被动的局面,如果要高了,拆迁人就会说是狮子大张嘴,或者说要求没有任何根据,如果要少了,自己又觉得吃亏,所以说,在拆迁谈判中,直接被问想要多少钱的,就是在探底,要坚决避免,以上就是对他们谈判对象信息的收集和常用术语的应对方法。

在与拆迁方接触之时,该注意哪些谈判技巧?

  敏锐把握谈判时机 判断谈判转机

  谈判开始怎么办?如何敏锐的把握谈判时机?首先,从自身来讲,要做好相应的准备工作,建议大家学习一些基本的法律知识,比如,《宪法》、《物权法》中关于私有财产的一般规定,征收土地方面,要求依法足额支付土地补偿费、安置费等相应的规定;二是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中一些基本的规定,如实施房屋征收,应该是先补偿后搬迁,农村的房屋在国土部门的通知中也规定是先安置后拆迁,但是在拆迁的过程当中,往往出现过渡、安置房等安置期限到了也没有履行安置,这些明显是违反法律规定的,资金是否满足了专款专户、转款专用等;最重要的是国家《立法法》第8条规定的,对非国有财产的征收征用要制定相应的法律。如果地方政府拿自己制定的红头文件或者是规章制度对我们的私有财产进行处分的话,我们就可以以此为回应。因为只有国家法律才可以对私有财产进行处置,而只有全国人大和全国人大常委会制定的才是法律,其他地方政府提出的会议纪要、市政府下的批示都不可以。

  其次,在具体的谈判过程中,要对具体的谈判形势有一个基本的判断,要看这个谈判是不是能够进行下去,什么时候是谈判的好时机或者是出现了谈判的转机呢?通过对大量案例的分析发现,一是重大事件的发生,重大事件包括被媒体曝光,引起了媒体的关注,或者是被拆迁人遭遇绑架、房屋遭到强拆后经过了媒体的报道、还有如涉黑势力的介入,经过报警之后,现场失控等场景被曝光等;二是某个重大瑕疵被我们得到充分的利用,重大瑕疵,如我们启动了某个诉讼的案件,在庭审的时候效果非常好,或者是对政府的某个部门产生了很大的压力,此时就会出现谈判的机遇,谈判的时候可能会出现有人从来没有见过,这种情况可能就是政府的工作人员要化解危机、甚至是做公关来处理,这个时候就要抓住谈判机会。

  谈判过程当中的禁语

  作为被拆迁人,在谈判过程当中要尽量避免禁语和不该出现的错误。第一,家庭成员内部之间,要始终保持沟通,对拆迁方进行透底的行为是绝对不能发生的,不能轻易上当,特别是家里的老人,可能会不小心透漏;二是毁灭性的的情报不能泄露,在拆迁维权的过程中自己掌握到的政府的违法程序,在开庭后可能出来的对政府不利的某些情节在拆迁区域内一定要保密,这是属于自己的筹码,一旦大家都知道,就不属于自己的筹码了,对我们整体的谈判会产生决定性的影响;第三,请大家不要指望通过一次谈判就能解决,达到自己的目的,对于结论性的要求,要留有余地,钱的事情绝对不能讲。

  在讲课的最后,黄爱华拆迁律师送给大家一句话,在谈判桌上,当拆迁方欺负你的时候,一定要反击,当拆迁方要求继续谈判的时候,我们要通过学到的法律知识,优雅的谈判。祝愿大家,在拆迁谈判的过程当中,都能得到一个相对公平、公正的谈判结果。

  温馨提示

  北京京平律师事务所《京平说拆迁》群直播活动已经成功举办两期了。每期都会邀请京平律师事务所资深拆迁律师给大家带来专业的拆迁问题讲解,希望在拆迁的路上,能够给广大的被拆迁人带去成功的希冀。拆迁律师提醒各位,下一期举办的时间是在2016年4月7日,相约拆迁律师群,妥妥的!!!

  参与方式:加入 京平拆迁律师群(四)QQ群134336392,加入群直播活动,我们会在开始直播前通知大家。

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