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拆迁律师详解土地征收拆迁补偿标准

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-11-23 09:56

  在集体土地征收拆迁过程中,绕不过去一个话题就是土地征收拆迁补偿问题。众所周知,集体土地征收拆迁补偿标准依据的是《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》。但是法律上并没明文规定统一、具体多少钱一亩,《土地管理法》第四十七条中也只是明确规定了耕地补偿标准。现在集体土地征收拆迁的补偿标准即是优先适用各省制订的统一年产值标准及区片综合地价。在此京平律师为被征收人简单梳理一下。

  关于耕地的征收补偿标准规定:

  土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

  安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=按照被征收的耕地数量÷征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

  地上附着物和青苗费,由省、自治区、直辖市规定。

  若尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

  同时根据《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的相关规定:土地征收补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价。

  那么在此以湖北省为例来说明怎么能看懂各地公布的统一年产值标准或区片综合地价。

拆迁律师详解土地征收拆迁补偿公式

  从图片中可以看出准确到区域内的统一年产值和征地补偿标准多少钱一亩的规定。

拆迁律师详解土地征收拆迁补偿公式

  其他土地的土地补偿费和安置补助费标准:由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。那么就存在一个修正系数的问题。还是以湖北省为例来看: 如:武汉市蔡甸区精养鱼塘修正系数的1.1,那么补偿标准=统一年产值标准2220*补偿倍数21*修正系数1.1。

拆迁律师详解土地征收拆迁补偿公式

  那么各地的统一年产值和征地区片综合地价如何得知,很简单,去各地省国土资源厅的网站上就可以查到相关的规定。若是查不到,那么就需要启动法律调查程序比如信息公开的方式来获取相关资料,这样就可以对比来看在此次的补偿中,当地的土地补偿标准是高还是低。

  实践中也有很多的被征收人反映说,当地2017年要土地征收,但征收方是以2010年甚至是更早的政策文件来给予补偿,那么这是否是合理的,如何评判?这里就涉及到征地区片综合地价调整的年限问题。国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》规定了征地区片价应设定对应的基准时点,一般3~5年更新一次,所以被征收人应当适用的是最新的补偿标准,否则就会出现征收补偿标准偏低,不合理的情况。

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