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国务院常务会议,棚改安置取消货币化??

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-10-11 10:11

  2018年10月8日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出今年前9个月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步,要坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性。

  

  划重点

  重点1 【保质保量】确保按时完成全年棚改任务

  按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务。

  重点2 【严把边界】严格把好棚改范围和标准

  坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点;

  因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  重点3 【融资保障】严格评估财政承受能力,科学确定2019年棚改任务

  保持中央财政资金补助水平不降低;

  有序加大地方政府棚改专项债券发行力。

  

  棚改范围知多少?

  实践中确实存在一些地方对棚改范围和标准把握不严的情况,把房龄不长、结构比较安全的较新的居民楼纳入棚改范围等,造成重复建设和资源浪费。

  李克强总理强调:“要严格把好棚改范围和标准,不能什么都往里面装,防止混淆概念和界限”。

  那么到底哪些对象可以纳入棚改范围?

  《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)明确:棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域,具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目。

  根据前述规定可知,棚户区改造主要针对的是我们日常生活中见到的简陋、危旧房集中的区域,这些地方的房屋破旧、基础设施不健全、但建筑密度大、居住条件差,有必要进行一定的整顿改造,进而改善人们的居住条件,美化城市环境,促进经济增长与社会和谐。同时棚改项目要开展必须满足一定的手续条件。

  

  棚改合法不合法怎么看?

  在我们接到的咨询中,有被拆迁人问自己家所在的楼房还挺新的,却被纳入到棚改范围,不知道这个项目是不是合法。如果您对棚改项目的合法性存疑,可以确认一下该项目是否满足以下条件:

  (1)该项目是否纳入棚户区改造计划/规划,或者是否取得《棚户区改造项目确认书》等文件;

  (2)该项目用地是否列入当地年度土地储备开发计划;

  (3)该项目棚改资金是否逐年列入政府财政预算;

  (4)该项目是否具备征收的合法性手续(是否由县级以上人民政府作出了征收决定、补偿资金是否足额到位、安置补偿方案是否合理、是否举行听证、是否进行合理补偿等)。

  

  棚改安置方式非货币化?

  1、什么样的棚改项目非货币化安置?

  会议指出对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。其实早在2016年下半年,国开行有关负责人即表示按照国家有关部门要求,坚持因地制宜、因城施策原则,配合地方合理确定安置方式,对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方,及时调整棚改安置政策,支持采取新建棚改安置房的方式;2017年11月,住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》规定:“因地制宜确定棚改安置方式,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持”。

  若您所在地商品住房供不应求、房价上涨压力较大,则当地应优先采用非货币化安置方式,否则可能得不到国开行、农发行等的资金支持,且市县政府应逐步取消对于棚改项目的税收、贷款、发债等优惠支持。

  

  2、买不起安置房怎么办?

  有的棚户区居民生活困难,买不起安置房怎么办?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)作出了明确规定,对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求,或在符合有关政策规定的条件下,纳入当地住房保障体系统筹解决。

  

  棚改和房价?

  1、棚改也要理性

  今年7月31日,中央政治局会议针对房地产市场指出:坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,建立房地产市场长效机制。今年全国土地市场成交价格(同比下跌6.5%)及溢价率(较去年同期下降21.1个百分点)持续下行,土地市场也开始趋于理性。

  棚户区改造是现阶段我国房地产开发的重要组成部分,在房地产政策调控之下,国务院释放此棚改信号,一方面是配合楼市调控政策,一方面是保障推行棚改项目的目的,实现人有所居。

  

  2、非货币化安置助力房地产调控

  一般棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中央专项资金,而这三者中,来自央行的资金所占比例最高。资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环(如下图)。

  

  货币化安置带来拆迁户手中大量闲置的现金,在去库存的引导下,导致过去几年内房价持续上涨,激活了三四线城市的房市,现今强调房地产市场健康发展,遏制炒房者和加高杠杆获取暴利的开发商,在棚改项目中鼓励非货币化安置也是配合房地产市场调控政策的一项重要举措。

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