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文化搭台助推地价十年涨十倍 兴教寺拆迁事件拷问曲江模式

    

文章来源:未知    发布日期:2013-04-16 09:56

  “对于宗教界人士来说,基础设施陈旧并不影响宗教氛围和气场,但是对于城市运营者来说,重新规划基础设施,进而提高土地利用价值,是非常重要的一步。于是,就不可避免地面临了非盈利的‘信仰’与‘逐利’的地产之间的矛盾。从这一点上看,兴教寺事件值得所有正在推进文化地产的投资主体来反思和借鉴。”西安当地一位资深房地产人士告诉记者。⊙记者 于兵兵 郑培源 ○ 见习编辑 华笑丛

  汉风起,长安兴;唐华绚,曲江涌。这是国家级文化产业示范区西安曲江新区的某文献开篇语。因为拥有独特的大唐文化遗产资源,西安曲江成为“文化立区,旅游兴区,以经营为最高境界”的文化产业园区发展典范。

  根据记者调查,从2002年至今,曲江模式繁衍出形色不一、主体各异的文化产业园,成为西安房地产一道独特的风景。曲江新区土地价格也从30万元/亩飙升至去年的300万/亩以上,商品房价格引领西安各区,成为豪宅聚焦地之一。曲江模式作为发展房地产市场,甚至城市运营的有效模式被当地广泛复制。

  不过,随着近日兴教寺“申遗”事件和动拆迁风波的出现,地方过于激进和粗放式的文化产业园区开发模式渐渐引起关注,当被动拆迁主体由普通农民变成更为繁杂的宗教或其他文化主体的时候,更多社会问题随之出现——文化地产不可避免地面临着非盈利的“信仰”与“逐利”的地产之间的矛盾。

  兴教寺拆迁僵局

  4月初,埋有中国唐代玄奘大师灵骨的西安兴教寺陷入拆迁风波,经由《西游记》中孙悟空的扮演者六小龄童在微博上高调呼吁,引发了舆论的高度关注。

  从西安市中心驱车南行二十公里到长安区杜曲镇,再沿着一条村间公路蜿蜒而上,南望终南山已近在咫尺,“拆迁风波”所在地兴教寺就在这样一个偏僻的所在。记者看到,主干道樊川路两旁有不少在建、新建的住宅上,“申遗”相关的横幅随风飘拂着,路边的小贩则在议论着“拆迁”、“安置”的话题。

  兴教寺是唐代樊川八大寺院之首,也称护国兴教寺,是唐代著名翻译家、旅行家玄奘法师长眠之地,玄奘和他两位弟子的舍利塔是寺中的镇寺之宝,也是第一批重点国家保护文物。记者注意到,由于建在小山坡上,兴教寺格局的确略显局促,周边道路和环境也需要整改,如山路坡度较大,很多汽车无处停放,只好停在山路上仅靠石子卡住后轮。但这座名刹目前并不收取门票,香客不少,也井然有序,主殿内一场法事正在举行。

  “对于宗教界人士来说,基础设施陈旧并不影响宗教氛围和气场,但是对于城市运营者来说,重新规划基础设施,进而提高土地利用价值,是非常重要的一步。于是,就不可避免地面临了非盈利的‘信仰’与‘逐利’的地产之间的矛盾。从这一点上看,兴教寺事件值得所有正在推进文化地产的投资主体来反思和借鉴。”西安当地一位资深房地产人士告诉记者。

  “拆迁寺庙,让僧人搬离寺庙会破坏兴教寺原有状态,我们坚决不同意。”兴教寺监院宽树法师告诉记者。根据地方政府3月7日告知寺院的方案,本次拆迁的对象并不包括三座舍利塔和寺庙的法堂、照心楼、卧佛殿及东西厢房等主体建筑,但兴慈楼、方丈楼、斋堂、僧舍等1990年后新建的建筑被定义为违章建筑,将悉数拆除,整个拆除工程在5月30日之前完成。

  “拆除的总面积是4000平方米,而保留下来的建筑只有2000平方米,事实上三分之二都要拆掉,关键是兴教寺内有二三十位僧人、居士常驻,这样将都被迫离开寺庙,这会破坏兴教寺千年来寺塔僧相依存的格局。”宽树法师忧心忡忡地表示。他同时表示,在3月7日收到拆迁通知之前,有关部门并未就拆迁安置问题与寺院进行过正式沟通,并且部分官员在拆迁的态度上强硬恶劣,令人难以接受。“我们愿意支持政府申遗,搞文化产业,但是只见‘物’,不见‘人’的文化,还是文化吗?”

  曲江系:今年1月似已退出

  对于外界盛传的曲江新区及相关企业参与兴教寺拆迁行动的说法,宽树法师表示并不知情,但他明确表示不希望兴教寺出现类似于西安法门寺一样因外围过度商业开发而饱受争议的局面。“我们寺庙的规模和地位都不如法门寺,但是都希望不跟商业利益发生关联。”

  此前有媒体报道称,兴教寺拆迁事件背后的商业利益方为著名的国家级文化产业示范区西安曲江新区及其操盘团队“曲江系”,记者从曲江方面得到的消息称,曲江新区下属地产企业此前的确签订过旅游开发的相关协议,但是今年1月已经退出。

  曲江新区官方网站显示,早在2008年曲江就已经计划参与申遗,并主导和参与兴建、整修包括兴教寺在内的诸多项目。西安市长安区政府、西洽会官方网站诸多信息也显示,曲江在2011、2012年的确计划主导兴教寺旅游项目的开发。

  但拆迁事件出现后,曲江新区方面称,2011年西洽会上,长安区政府与曲江新区下属的曲江大明宫投资集团的确签订了《兴教寺佛教旅游文化景区合作框架意向协议》,该协议主要“计划在兴教寺周边进行环境提升保护工作,未涉及寺院保护建设内容,此后一直未予以实施。”今年1月4日,西安市政府召开丝绸之路申遗专题会议,按照会议精神,曲江大明宫投资集团不再参与兴教寺周边环境改造工作。曲江新区及所属企业就此全面推出兴教寺保护及改造的工作。

  记者试图就此事详情采访曲江新区及下属企业,但并未获得正面回应。

  当地人士告诉记者,曲江系的称呼来源于著名的曲江模式。2007年8月11日,文化部正式批准设立两个国家级文化产业示范区:西安曲江新区和深圳华侨城。至此,南有华侨城,北有曲江,成为文化产业园区最早的开发格局。数年来,相比华侨城的全国开花,西安曲江新区集中于地方式发展,其文化搭台、地产唱戏的模式演绎得更为深入。

  “曲江模式主要是先大规模低成本收储土地,然后在基础设施改造与建设方面下足功夫,具体来说是把大雁塔和大唐芙蓉园等历史文化项目再包装,然后引入品牌开发商,提升土地价值。这种做法渐渐形成套路后,操盘团队开始在曲江以外的区域进行复制。”上述房地产业内人士称。

  因为曲江新区的成功运作,曲江系开始将这一模式从曲江向西安其他地区复制,包括大明宫、法门寺、周至楼观台、西安赵公明财神庙、临潼华清池等。“曲江系一般都寻找西安有历史文物和故事可讲的地区进行开发,其收入来源除了景区门票外,还有很大一部分来自一级土地开发收入。其在二级市场拿地搞开发的情况倒并不多。”业内人士称。

  而兴教寺拆迁之所以被宗教界人士反对,其重要原因是曲江系操盘的法门寺商业开发备受争议。在被大举改建后,目前法门寺景区大量商业运营内容成为当地旅游市场一道风景。“曲江模式对开发和经营土地资源,盘活旅游资源起到了巨大的正面效应,但是在法门寺景区的开发模式和最终效果上广糟诟病,兴教寺也是怕重走法门寺的老路。”一位当地文化界人士称。

  随着事态的扩大,兴教寺近日正式发表声明,称将退出本次申遗,而西安申遗小组称“申遗工作将在充分尊重寺院意愿的情况下进行”。这意味着目前双方就申遗与否,拆迁与否的问题上形成了僵局。到记者发稿时止,未收到事情有进一步进展的消息。

  文化搭台,曲江地价十年涨十倍

  应该说,在各地蜂拥掀起文化地产投资热的今天,西安曲江是一个颇值得剖析的样本。随着曲江新区文化产业园区的大规模开发,曲江已经成为西安豪宅聚焦区。

  西安市国土资源局相关资料显示,2012年,西安市共成交土地422宗,共计21479.328亩,土地出让金收入共计349.75亿元,同比涨48.87%。这意味着在2012年全国各地土地出让金收入大幅缩水的情况下,西安2012年土地供应面积、成交金额较2011年都大幅增长。从各区域来看,曲江新区共出让2742.069亩,占总出让面积的12%以上,成为除市中心外土地出让量最大的区域。

  虽然业内表示曲江系以文化类产业投资为主,鲜少亲自开发房地产,但记者查寻2012年西安曲江土地出让情况发现,以曲江文化产业投资集团为代表,文化类企业在曲江土地市场占据了近半壁江山,其中也不乏上市公司的身影。曲江文化产业投资集团旗下西安曲江大唐不夜城文化商业(集团)有限公司、西安曲江国际会展投资控股有限公司,以及曲江建设集团等都是去年曲江土地市场的大赢家。

  不过,记者也注意到,上述曲江文化投资集团旗下企业拿的多为商业用地,地价在100万元/平方米左右。其中仅西安曲江建设集团有限公司拿下2幅居住和商业用地,共计154亩,成本在325万/亩左右。与其他企业拿下的同类商住用地价格相当。而纯住宅用地则价格更高,其中西安龙湖锦城置业、陕西昊乐府房地产开发有限公司拿到的住宅用地成本高达600万元/亩左右。

  除了曲江系自己的投资公司外,另一家大型文化类企业也积极参与了曲江房地产开发。其中一家名为陕西华商豪盛置业有限公司的企业在去年一举拿下四幅地块,其中两幅为艺术传媒产业用地,共计超过163亩,住宅、商业用地182.8亩。资料显示,陕西华商豪盛置业为上市公司华闻传媒控股子公司华商传媒下属公司,其参与投资的华商文化产业园项目是曲江新区引入的三大传媒产业园之一,另外两家分别是陕西广电网络产业园、陕西广播产业园。三大项目总投资额近100亿元。

  也就是说,在西安曲江,一些以文化产业园为名义的投资,或多或少的染指了商业房地产开发。在房地产融资受宏观调控高调打压的今天,这些文化地产项目尽量隐藏了房地产开发内容,把文化推向前台。

  那么,文化搭台究竟给房地产带来了怎样的利好呢?从商品房成交量来看,西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2012年西安城南区商品房销量为33万平方米,而曲江市场交易量占到整体城南市场份额的60%以上。万科、中海、绿地、中铁建、雅居乐、融桥、华侨城等全国性大型房企纷纷在列,房价最高至3万元/平方米以上,一些位于大唐芙蓉园、寒窑遗址公园、雁塔南路、曲江大道等位置的楼盘价格明显高于其他区域。比如华侨城108坊报价3万元/平方米,万科金域曲江报价20000元/平方米,中海御湖1号报价1.7万元/平方米。而根据中国指数研究院发布的《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数》,3月西安全市房价均值为7248元/平方米。

  “对于西安人来说,住在曲江是比较奢侈的,意味着身份和身家都比较高。”一位西安房地产界人士告诉记者。

  然而,这样一个多方受益的文化地产开发模式,随着人们的文化保护意识逐渐提高,或许将显示出高于一般地产开发的难度。

  近日,陕西省政府发布了《陕西省主体功能区规划》,其中明确提出占全省面积12%的各级自然保护区、水产种质资源保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园、自然文化遗产、重要湿地(湿地公园)、重要水源地等407处区域列为禁止开发区域,并明确表示今后新增的各类自然保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园、文化自然遗产、水产种质资源保护区、重要湿地(湿地公园)、重要水源地等,也将自动进入禁止开发区域名录。

  “不过,对于城市运营者来说,完全可以通过‘申遗’等说法回避房地产开发的质疑,但对历史古迹的大规模动迁改造,其未来规划一定与土地再开发相连。通过兴教寺事件,我们也呼吁在新一轮城镇化过程中,要尽量避免为了城市开发而罔顾城市文脉的情况再发生。”西安房地产界人士表示。

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