湖北荆州城市房屋拆迁补偿案例：住改非房屋评估面积错误导致征收补偿计算错误

　　【原告】贺先生

　　【代理拆迁律师】北京京平律师事务所 库建辉律师、崔凤荣律师、桑兆玉律师

　　【被告】湖北省荆州市某区政府

　　【案情简介】

　　贺先生在荆州市某区某村拥有国有土地上合法房屋一处并在此长期生活居住，从事宾馆经营，日子过得富足。但该房屋面临征收，征收补偿价格过低，无法满足两人之后的生活水平，征收双方未签订征收拆迁补偿协议。2018年12月5日，湖北省荆州市某区政府向贺先生作出了征收补偿决定。

　　至此，贺先生决定使用法律武器维护自己的权益。几经辗转，找到了北京京平律师事务所的库建辉、崔凤荣、桑兆玉三位专业拆迁律师为其维权事宜保驾护航。京平拆迁律师团接手案件后，认为被告作出的房屋征收补偿决定严重违法，向法院提起了行政诉讼，请求撤销被告作出的征收补偿决定。

　　【维权经过】

　　庭审中，本案的争议焦点集中在评估机构的选择是否合法;分户评估单是否合法。

　　关于评估单是否合法的问题。京平拆迁律师认为，根据征补条例第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　本案中，被告湖北省荆州市某区政府发布征收决定的时间是2016年11月17日，因此，评估机构对被征收房屋的评估价值时点应该是2016年11月17日。分户评估单中载明了评估时点、估价目的、评估结果，虽然从形式上看符合相关法律规定，但结合补偿明细从实体上进行审查，存在诸多错误：

　　1、涉案房屋产权证上登记面积为709.52平方米，但测算表中评估机构认定的邮政面积与房屋产权证上登记面积不符，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。评估的错误导致了以面积为依据的产权置换面积、房屋评估价值、非合法面积补助费、室内装修评估价值、搬迁费、临时征地拆迁补偿安置费等多项补偿数额计算错误。

　　2、涉案被征收房屋已被认定为住改非房屋，但评估结果当中缺少对经营性损失的估价认定，且经法院核实，本次征收实施单位片区项目部不能提交经营性损失计算的合法依据。

　　综上，京平拆迁律师认为，因分户评估单对涉案被征收房屋的评估存在上述错误，造成以此为依据的涉案征收补偿决定中部分补偿项目或缺少依据或计算有误，损害了贺先生的合法权益。

　　【判决结果】

　　经过律师的努力，法院最终认可了京平拆迁律师的观点，作出如下判决：

　　撤销被告荆州市某区人民政府作出的《荆州市某区人民政府房屋征收补偿决定书》。