农村拆迁补偿

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江苏农村房屋拆迁补偿案例:20天助当事人多获30万货币补偿加车库

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2013-03-20
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  【写在案前】

  从古至今,房屋与土地作为公民私有财产权的重要体现,与人们的生产、生活息息相关,也正是因为如此,房屋与土地的问题始终是一个旷日持久的话题,特别是近年来城市化与工业化的快速推进,城市中土地资源供需矛盾加剧,由大规模征地所带来的集体土地房屋拆迁正在向全国席卷而来。家住江苏省海安县海安镇的李新(化名),便遇到了拆迁这场风暴。

  李新在村里有一套几年前刚建起来的房子,一家三代住在里面。2011年12月初,村委会张贴了拆迁公告,写到村里要拆迁,建工业园区,要村民配合。听到这个消息,全村都很兴奋,大家之前就听说过很多人因为拆迁,拿到了补偿款后一夜致富,大家都希望自己会是致富人中的一员。然而这个愿望很快就破灭了。2012年9月12日,李新得知自己得到的补偿只是和正房面积一样大小安置房,而60多平米的偏房被认定为违章建筑不予补偿。违章建筑?这部分房子自己都住了几十年,之前也没有人通知是违章建筑,怎么一遇到拆迁就成了违章建筑了呢?李新百思不得其解,觉得及其不合理,便没有在协议上签字。谁知接下来,每隔几天,天一亮,十几个社会人士就来到李新家,劝他赶紧签协议、搬家,直到太阳西下这帮人才离开;到了晚上,就有人往院子里扔砖头、砸玻璃。弄的李新一家很是疲惫,也很无奈,报警之后,警察来了看一下现场就走了,再无消息。而后来李新再报警,警察干脆就不去了。自己的合法权益就这样被侵害,李新感到很无能为力,于是在2012年12月3日,找到北京黄爱华律师,委托其为其维权。

  【办案实录】

  开篇:五封《律师函》

  接受当事人的委托后,黄爱华律师立刻对案件进行剖析讨论。首先妨碍李新正常生活的行为,律师们很清楚目的是什么、背后的黑手是谁。于是在接受委托的当日起草一份《律师函》发往公安局,请求其依法履行保护公民人身、财产安全的行为,否则将提起法律手段维护权益;又向江苏省南通市人民政府、南通市海安县人民政府、海安县海安镇人民政府、海安县城旺池东路洋港路改造工程区域指挥部连续发了四份《律师函》,反复强调基于房屋拆迁补偿的不公平性,该案已由拆迁律师介入,望相关部门在遵循公平、公正的原则下积极协商,和谐解决补偿争议。并表示必会保护我当事人的合法权益,如果有侵犯我当事人权益的行为,誓会依法追究法律责任。果然,白天骚扰李新生活的社会人员不在出现了,晚上也没有人扔砖头了。看来,五封《律师函》已经起到了震慑作用,也在一定程度上阻止了违法强拆的进程。

  中篇:开展法律调查

  针对这次拆迁,李新可以提供的证据少之又少,仅有安置补偿协议和拆迁公告。经验丰富的专业律师们面对这种状况,早日司空见惯。如今的拆迁,拆迁户通常只有在拆迁补偿安置这一环节参与到拆迁中,双方掌握的信息严重不对称。针对仅有的两份证据,黄律师就指出了多处违法之处:安置补偿协议签订的主体不适格,不应该是拆迁临时指挥部,补偿标准远远脱离拆迁补偿公平、公正的基本原则等等。律师们又于2012年12月4日,向市政府等部门申请公开海安镇新桥村拆基地拆迁项目的征地批文等。在法定的答复期间内,南通市人民政府和南通市国土资源局以申请事项和申请人不存在利害关系为由拒绝答复,其他部门则逾期没有答复。这一结果早在律师们的意料之中,这么做背后肯定有隐情。于是2012年12月20日,于是对不予答复的行为分别提起了行政复议的申请。而这时,重新拟定的拆迁安置补偿协议此时翩然而至,新的安置补偿协中对“违章建筑”那一部分给予18万补偿。拆迁办限李新5天内腾房。对此结果当事人已是心潮澎湃,然而黄律师知道此事后,告诫当事人冷静,给他分析了下整体情况,认为该补偿安置款尚有上涨空间。最后和专业律师商议后,李新决定暂时不签订该协议,静观其变。

  下篇:谈判大获全胜

  2012年12月22日晚上10点多,李新家迎来了一群不速之客——海安镇政府。政府人员一会和他讲大道理,一会威逼利诱说要违法强拆,劝他在新的补偿协议上签字,李新不知如何是好,借故出去给黄爱华律师打了通电话。黄律师了解情况后,跟李新分析了情况:“拆迁办已经等不及了,拖一天就会给其带来巨大的经济损失。立刻违法强拆不可能,还需要送达违法强拆决定等等。所以不要在协议上签字,等我们过去在和他们谈。”黄律师的分析给了李新很大的勇气,无论对方怎样的“恐吓”,也不签字,告知其等律师来了再谈。政府人员只得气氛的离开李新家。

  第二天,黄律师赶到李新家,和政府派来的人谈判。律师指出,李新的一体建筑部分被划为违章建筑是毫无根据的;评估报告里的评估结构确定违法、委托评估报告的形式违法、拆迁补偿资金证明的违法;新增的18万补偿过低;通过法律调查,已经基本确定这次拆迁合法与否等等,如果不保证我当事人合法权益,绝不妥协。对对方晓之以理,动之以情。面对专业律师的据理力争,对方无言以对,没有对律师的发言进行辩驳。就在这次谈判后的第二天,又一次修改的《拆迁安置补偿协议》送到了王广才的手里,此时的拆迁办一改昔日蛮横的态度,耐心的和李新进行协商。最终李新的补偿数额达到了158万,比最初补偿多了30万,外加一个20多平米的车库。又是一个没有经过诉讼程序华丽终结案件。

  【拆迁律师说法】

  拆迁补偿过程中,拆迁办会用尽手段降低对拆迁户的补偿,拆迁户这时一定要保持警惕,以免落入拆迁办设下的陷阱。本案通过发律师涵、法律调查等获得谈判筹码,最终通过谈判与对方签订了合理的补偿协议,现就谈判应该注意的问题提如下几点建议:

  一、谈判的主要人物。谈判时要推荐一个或者几个谈吐文雅、条理清楚、脾气和蔼的长者、老者和学者,自己可以在一旁观察和记录他们与拆迁办的谈话。如果必须是自己亲自出面的话,一定要衣着整洁。 二、谈判的态度。谈判时态度十分重要,谈判的语气也很关键。谈判时要语气平和、不卑不亢。拆迁办最不怕的就是拆迁户发火,你如果与拆迁办动手厮打,那就正好中了他们的计策。他们可以用各种手段和政府工具来修理拆迁办,其实,谈判就是谈判,大家平等、公开的谈条件,不要生气,这对拆迁根本没有帮助。三、谈判前的准备 知道要拆迁后,一定要开始着手准备了。准备的东西包括:相关政策法规的查询和检索、拆迁法规的研读、有利和无利条件的判读。 拆迁是政府的行为,拆迁法规就特别重要。要查询和检索最新的拆迁办法和相关条例,有的时候,拆迁办会用过期的法规来哄骗拆迁户。法规查到后,一定要仔细研究,尤其其中的法律文字必须搞懂。从中找出对自己有利和无利的条款,记录在本子上,在谈判的时候能够使用。四、谈判后的总结。拆迁的谈判不可能一次就解了,每次谈判后,都要总结谈判中双方的言辞在什么地方对,什么地方拆迁办说的不合法。在下次谈判的时候就要指出来。

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