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企业承租人在拆迁中的权利保护

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-20 15:22

摘要:随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动,而其中承租企业拆迁(以下简称企业拆迁)往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。
【前言】
随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动,而其中承租企业拆迁(以下简称企业拆迁)往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。
现实中承租人的类别繁多,按照房屋的的使用性质分为居住房屋房屋承租人和非居住房屋承租人,而企业承租人正是属于非居住房屋承租人。实践中不同类别的承租人在拆迁过程中的地位和权利有着很大的区别,但是现有的相关的法律法规对此都没有加以区分,从而导致在实际的拆迁过程中作为非居住房屋承租人的企业不能作为拆迁当事人参与到拆迁关系中,既不能参加到拆迁补偿协议的谈判过程中,发生纠纷后也不能以拆迁当事人的身份申请拆迁裁决、申请行政复议、提起行政诉讼。
虽然《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)第十三条、第十六条、第二十七条;《上海城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称细则)第五条、十九条、二十四条;《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第二条、第三条、第十四条都对承租人参与拆迁补偿安置协议、申请行政裁决、申请行政复议、提起行政诉讼的权利作出规定,但是仅仅是针对居住房屋承租的,而对非居住房屋承租人的企业的相关权利并未作出明确规定。
正是因为制度上的缺位,导致了作为非居住房屋承租人的企业在拆迁法律关系的主体丧失,从而造成了承租企业在实践中的维权困难。
【案例回顾】
A公司发布公告称,A公司位于江苏省B市某工业园内。2011年5月1日起,A公司正在使用的部分厂房被C公司强制拆迁,而此次强拆行为是在执行B市人民政府的土地收储计划。但是在此之前,A公司作为实际使用经营者却并未被告知拆迁之事。
公告称,作为权利人,A公司曾多次通过多种方式向B市人民政府相关部门申请公开有关A公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况的书面文件,但至今未得到回复。
因上述政府文件和信息是否公开将直接导致对A公司厂房的拆迁是否合法及A公司如何得到补偿。
A公司于2012年1月6日向B市中级人民法院提起行政诉讼,请求判令B市人民政府向A公司公开和告知有关A公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况并提供相应的书面文件。
就所有权而言,A公司早在数年前就将该地皮以及房屋的所有权转让给了C公司,而对该房屋的租期,根据A公司公告显示,A公司仅与C公司签订了1年租约,租期从2009年7月1日至2010年6月30日,此后就没有再续约,也就是说,C公司对该块地上的建筑的拆除就不能算违规强拆,而A公司也避开诉对方强拆,反而诉B市政府,要求公布征地文件,这就说明了A公司的真正意图。"
A公司表示,C公司和B市政府方面一直拒绝透露征地的补偿金额等细节问题,作为承租人的A公司方面觉得非常不公平。
【案例剖析】
对于案件中若房屋使用方A公司与C公司的房屋租赁合同尚处于有效期内,A公司有权事先知道拆迁计划,并追索一定的补偿款法律规定。相关法律也明确了非居住房屋承租人的企业在拆迁中应当获得的利益,包括设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,停产、停业的适当补偿等等。但是,该权利如何实现,企业承租人向拆迁人还是被拆迁人主张,如何主张等等,法律并没有明确规定。同时,但搬迁费什么标准、停产停业补偿如何计算,还是无法操作。
那么对于在本案中的企业承租人在拆迁中有哪些权利呢?
知情权:《政府信息公开条例》第十一条规定:“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容:……(三)征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况;……”据此,企业承租人对相关拆迁信息有知情权。 
企业承租人有权选择评估机构,对评估机构的资质及评估报告的客观性、合理性提出异议:根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条、第二十条、第二十二条的相关规定,企业承租人对相关项目的拆迁补偿估价结果有异议时,可以要求对估价进行复核,也可另行委托估价机构重新评估。对结果仍有异议的,可向专家委员会申请技术鉴定。 
获得安置和补偿的权利:企业承租人有获得拆迁安置并选择拆迁安置方式的权利。尤其是与被拆迁人达不成安置补偿协议时,有权要求被拆迁人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议,还有权选择具体过渡方式。对于应该属于企业承租人的补偿部分,包括对承租房屋进行装修的费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,设备安装及调试费用,公司搬迁的费用,包括搬家费用及相关手续变更费用,停产停业损失、临时安置过渡费,员工解聘的安置费,对于无形资产的补偿费等。 
申请行政裁决、行政复议、行政诉讼和民事诉讼的权利:在拆迁中,承租人享有的行政复议权或行政诉讼权主要体现在三个方面:一是对拆迁行政许可不服的可以申请复议或提起诉讼;二是对拆迁行政裁决不服的可申请复议或提起诉讼;三是对拆迁行政主管部门不履行法定职责的可以申请复议或提起诉讼。 
5、其他权利:拆迁过程中,承租人除了享有上述权利之外,同时还享有以下权利:解除租赁合同权;请求提供过渡房或要求支付过渡费的权利;签定拆迁协议及重新订立租赁合同的权利。
承租企业在拆迁过程中能否获得拆迁补偿安置在很大程度上还取决于其与被拆迁人的租赁合同。但是因为实践中的各种原因,导致了承租企业在租赁合同中对于遭遇动拆迁的约定差异很大,有的甚至都对此没有作任何约定。但是实际拆迁过程中,对于该租赁合同的认定往往以偏概全,没有差别对待。
【律师观点】
对于企业租赁合同中对于企业拆迁情况的几种约定有如下处理:租赁合同中明确约定,租赁期限内遇城市房屋拆迁,租赁合同解除,租赁双方互不承担违约责任。此种情况下,不论租赁合同中是否约定承租人的补偿问题,承租人均可根据法律规定得到补偿。(2)租赁合同中明确约定,租赁期限内遇城市房屋拆迁,租赁合同解除,租赁双方互不承担违约责任,但同时约定,此种情况下,出租人不给予补偿或约定承租人放弃补偿的权利。此种情况下,租赁合同根据约定解除,但笔者认为,承租企业仍可根据法律规定得到补偿,其放弃补偿的约定应属无效。房屋拆迁时,对承租企业承担补偿义务的应当是拆迁人,而非出租人,而房屋租赁合同只约定出租人与承租人的法律关系,出租人无权要求承租人放弃对拆迁人的补偿请求权。(3)租赁合同未明确约定租赁期限内遇城市房屋拆迁租赁合同如何处理。此种情况下,如果出租人主张租赁合同解除,一般都将拆迁视为不可抗力,从而认定租赁合同解除,出租人不承担违约责任,但是承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。
【相关延伸】
对承租企业权利保护的法律缺位,是导致承租企业在拆迁过程中权利受损的根本原因。因此,完善相关立法迫在眉睫。第一,要确立承租企业在拆迁关系中的主体地位;第二、要明确赋予承租企业拆迁过程中的权利救济途径;第三、修改现有的相关法律规定,使对承租企业的拆迁补偿更有操作性;第四,要明确应补偿企业在拆迁过程中的无形资产损失。
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