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拆迁方“说话不算数”,怎么办?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2016-03-13 16:45

 

  2013年10月,王先生(乙方)与某市内河管理处(甲方)签订一份《房屋拆迁安置合同》,约定:甲方依法拆除乙方坐落在某路12号的房屋及其附属物;乙方房屋产权证的建筑面积为12.77平方米,非住宅铺面为23.77平方米,使用面积为21.18平方米;甲方在某小区范围内异地过渡安置乙方房屋一套;甲方在某溪整治工程全部竣工、建成铺面后在某溪沿岸甲方开发的首期商铺中优先安置偿还一层商铺给乙方所有,作为拆除乙方房屋的补偿,偿还铺面建筑面积为23.77平方米……合同签订后,王先生已经按约定搬离拆迁范围。但内河管理处一直未补偿给王先生合同约定的铺面。但内河管理处一直未补偿给王先生合同约定的铺面。
 

拆迁方“说话不算数”,怎么办?


  在拆迁过程中,拆迁方总是会想尽办法让我们被拆迁户签订拆迁补偿协议。而在拆迁范围日益扩张的今天,拆迁方言而无信的情况并不稀奇。征收补偿协议,是征收人与被征收人真实意思的表示,在没有违反法律强制性规定的情况下,是合法的合同。根据《合同法》第8条的规定,依法成立的合同受法律保护,双方应该按照合同的约定行使权力,履行义务。

  那么如果拆迁方“说话不算数”,我们又该怎么办?本案中,内河管理处言而无信,未按约定提供商铺,王先生能做些什么呢?

  首先,王先生与内河管理处签订的《房屋拆迁安置合同》是双方真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,因此合同合法成立并生效。

  其次,王先生已经依约履行履行搬迁义务,内河管理处亦应按合同约定补偿给王先生相应的铺面,但内河管理处未按合同约定履行补偿铺面的义务,其行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。

  这是比较理想的“言而无信”,因为《房屋拆迁安置合同》约定的内容具体明确,因此王先生可以以签订的补偿协议主张自己的权利。

  但是,现实中往往并不是这么简单。内河管理处承诺的商铺尚未建成,客观上决定了内河管理处已无法实际履行合同原定的交付铺面义务,内河管理处也明确表示无法补偿铺面给王先生。一副“无赖”的态度其实并不是可以蒙混过关的。最后,王先生以一纸诉状将其送上了法庭。

  根据《合同法》相关规定,在合同存在履行可能的情况下,双方应该继续履行。在法律或者事实无法履行的情况下,可以要求对方赔偿损失。一般损失额的确定有两种方式,一种是双方约定违约条款,则依据违约条款处理,另一种是没有约定违约责任,要根据实际造成的损失进行赔偿。本案中,针对内河管理处已无法继续履行约定内容的实际情况,王先生当然可以依据上述规定主张相应的赔偿请求,且该主张将成为本案的关键问题。

  诉讼中,王先生听从拆迁律师意见,变更了继续履行协议内容的诉讼请求,要求其进行货币补偿。虽然,这当然符合法律规定,但是如何界定货币补偿金额又成为了本案的难题。是按照拆迁时的市场价值还是按照诉讼时的市场价值呢?根据《合同法》违约责任的相关规定及《民法通则》关于损失补偿的原则,内河管理处对王先生的货币补偿金额应相当于合同实际履行时可以获得的利益。故内河管理处应当按合同约定的交付铺面时间时王先生被拆铺面的市场价值进行补偿,根据评估价值王先生最后获得420,729元的货币补偿。

  【拆迁律师说法】

  在拆迁过程中拆迁方“说话不算数”,口头承诺或是空白合同比比皆是。而类似王先生遇到的拆迁方无法继续安置补偿合同的案件也并不罕见,但是很明显地,这类种情况的维权相对是比较理想的。在这类案件中,拆迁方与被拆迁方如何承担违约责任往往是拆迁安置补偿合同不能履行时双方争议的焦点,而损失赔偿额的确定则是案件处理的主要问题。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。在确定损失时,最常见的方法就是评估。近年来,由于房价不断上涨,评估选取的时间点对评估结果有着至关重要的影响。依据公平原则,评估选取的时间点应该为实际交房时间,并且考虑到诉讼时的房价加以确定,这样才能尽可能的维护守约方的利益。
 


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