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以案说法——拆迁补偿协议为何被撕毁

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2016-01-14 18:20

 

  【限制人身自由签订协议】

  纪先生是河北邯郸市人,在本市拥有的一套商品房被列入拆迁范围,经过多次谈判,一直未能与拆迁人达成《拆迁安置补偿协议》。2011年3月,纪先生应河北省邯郸市某区城市综合管理执法处的通知,来到邯郸市某区某商务中心协商本次房屋拆迁事宜,面对未加盖任何公章的通知,纪先生虽然心存疑虑,但依然准时赴约。到了指定地点后,纪先生被一些不明身份的人员控制,没收手机并被限制人身自由,被威胁签署已经准备好的空白《拆迁安置补偿协议》。无奈,纪先生只好在协议上签了名字和时间。同年4月,纪先生收到了《限期搬离或自行拆除房屋通知书》,要求其搬离并履行《拆迁安置补偿协议》约定的被拆迁人义务。虽然,《拆迁安置补偿协议》形式上符合法律规定,但其实质并非当事人的真实意思表示,而是受胁迫所为。

  本案的关键是:以限制人身自由方式强迫被征收人签订《拆迁安置补偿协议》是否有效。我国《合同法》规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  虽然,“胁迫”在司法实践中存在着严重的举证困难的事实,多数以受到欺诈胁迫来主张撤销合同的案件都存在不被支持的风险。但在本案中,纪先生在受到限制人生自由后,及时向公权力机关追索权利。公安机关的调查虽然一直没有设么进展,但是却取得了事发时间及地点的少量监控录像,这一证据成为了纪先生主张拆迁方以限制人身自由为要挟,强迫其签订拆迁补偿协议的重要视听证据。纪先生在保证了权利主张及时性的前提下,通过取得其他有力证据,形成了完整的证据链条,从而撤销了受到胁迫而签署的《拆迁安置补偿协议》。

  【无处分权人签订拆迁补偿协议】

  孙先生是江苏省东海县牛山镇某村村民,拥有房屋一套,与父亲同住,产权登记为孙先生。2010年,镇政府发布拆迁安置方案,孙先生的房屋被列入了拆迁范围。后来,村委会私下和与孙先生同住的孙父就该房屋签订了拆迁补偿协议,孙父在房屋验收单上签字。两天后,孙父在拆迁补偿费用发放表上签字,并将拆迁安置补偿费用60余万元领走。孙先生对其父代签协议并领款一事并不知情。2013年,县政府对涉案房屋进行了强制拆除。

  本案的关键在于:如何认定孙父与拆迁方签订的《拆迁安置补偿协议》的效力。《合同法》规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

  本案中,协议是孙父与村委会所签,然而孙父既非该房屋的所有权人,又没有得到孙先生的授权,因此孙父没有权利对孙先生的房屋进行处分,其与村委会签订的补偿协议未经孙先生追认,签订协议后也未取得房屋的处分权,因此该补偿协议应当是无效的。

  【限制民事行为能力人签订协议】

  张女士是山东某市拥有一套祖房,因患有间歇性精神疾病,丧失了独立生活能力,所以一直与独子居住在该房内。2011年,该市启动棚户区改造将其房屋划入改造范围,4月20日,拆迁人趁张女士之子不在家,上门与其交谈并签订了《拆迁安置补偿协议》。同日下午,张女士之子回到家里,发现协议内容约定的补偿条件与现实的补偿条件差距较大,于是要求重新签署,但是拆迁办工作人员以双方自愿达成协议为由,拒绝了他的要求。

  那么,张女士签订的拆迁补偿协议是否可以确认无效呢?根据《中华人民共和国民法通则》之规定,行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一。因为限制民事行为能力人缺乏完全有效的缔约、履约能力以及签署合同的有效主体资格,所以限制民事行为能力人签订的合同属于效力待定的合同,只有经过限制民事行为能力人的法定代理人追认,才能使限制民事行为能力人签署的效力待定的合同产生效力。

  本案中,张女士存在间歇性精神疾病,经过司法中心鉴定,确认张女士为限制民事行为能力人,其法定代理人亦其监护人并未对经张女士签署的《拆迁安置补偿协议》进行追认,因此,其签署的协议虽然被确立为合同成立,但是并未生效。

  在地方政府征地拆迁过程中,不乏存在为了达到目的而使用拙劣甚至非法手段的情况,虽然以上案例均将已经签订的拆迁补偿协议确认为无效,成功推翻了不合理的拆迁补偿协议,但是拆迁律师在这里不得不提醒广大被拆迁户:法院对当事人已经发生并完成的行为认定为无效的可能性很小,建议被拆迁人要尽量谨慎,拆迁维权要选对时机,不要等到签订协议后再补救!
 


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