【京平拆迁课堂】未入户丈量登记即作补偿决定违法！苏州国有商铺征收胜诉纪实
一、前言
国有土地上房屋征收程序中，入户实地丈量、全面调查登记是法定前置流程，是精准认定房屋面积、核算补偿金额的基础依据。实践中部分征收单位简化流程，不入户勘测、仅凭档案纸面数据认定房屋面积，直接作出补偿决定，会造成补偿金额大幅缩水，该行政行为存在严重程序违法。本文结合北京京平律师事务所代理的苏州国有商铺征收胜诉案件，梳理相关法律规定与法院裁判逻辑，为同类被征收人提供维权参考。
二、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。本条明确入户丈量、面积登记是征收法定必经程序，未经调查登记不得直接认定房屋面积。
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估机构应当安排注册估价师对被征收房屋进行实地查勘，记录房屋状况、丈量实际面积，拍摄影像资料，作为评估基础材料。无实地丈量数据的评估报告不能作为补偿依据。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。补偿决定应当公平，以合法调查、评估结果为事实基础，缺失丈量登记材料的补偿决定属于事实不清、程序违法。
三、胜诉案例分析
（一）基本案情
苏州王先生在城区主干道拥有一套国有土地临街商铺，持有不动产权证书，证载建筑面积160㎡，房屋实际含自建合规附属经营用房，整体实际使用面积212㎡。当地政府启动旧城改造国有土地征收项目，王先生商铺纳入征收范围。
征收工作人员仅调取不动产登记档案，未入户实地丈量、未记录附属用房面积，未制作现场勘察登记表，也未让王先生确认房屋实测数据。评估机构依据档案160㎡出具评估报告，政府据此作出《房屋征收补偿决定书》，仅按160㎡核算商铺补偿，附属经营用房不予补偿。
王先生认为实际经营面积未被纳入补偿、补偿标准偏低，多次沟通要求入户重新丈量被拒，委托北京京平律师事务所提起行政诉讼，请求撤销案涉补偿决定，责令征收方重新入户勘测、依法核算补偿。
（二）纠纷核心（争议焦点）
征收部门未入户实地丈量、未完整登记房屋实际面积，直接依据不动产档案认定建筑面积，是否违反法定调查登记程序？
评估机构无现场丈量记录、无房屋现状影像，仅凭档案出具评估报告，该评估报告能否作为补偿决定合法依据？
政府依据存在程序瑕疵的评估报告作出补偿决定，遗漏合法附属经营用房补偿，是否构成补偿不公、行政行为违法？
（三）法院裁判观点
调查丈量登记属于征收强制性前置程序。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，征收必须入户勘测，全面记录房屋主房、合法附属建筑的实际面积。本案征收机关全程未入户丈量，未制作勘察笔录、未留存现场影像，调查登记程序完全缺失，无法客观反映房屋真实面积，属于重大程序违法。
案涉评估报告事实依据不足，不能采信。《国有土地上房屋征收评估办法》要求估价师实地查勘丈量，本案评估机构未入户，仅照搬档案数据，未区分产权主房与合法附属经营用房，评估结果无法体现房屋真实市场价值，不能作为补偿决定的有效依据。
案涉《房屋征收补偿决定书》事实不清、程序违法，依法应予撤销。政府在未完成法定丈量登记、评估材料存在重大缺陷的前提下作出补偿决定，遗漏当事人合法建筑补偿，损害被征收人公平补偿权。判决撤销该补偿决定，责令区政府在判决生效60日内组织工作人员入户实地丈量、完整登记房屋全部面积，重新开展评估并作出公平补偿决定。
案件后续
判决生效后，征收部门重新组织入户勘测，完整登记212㎡全部经营面积，结合同地段商铺市场价格重新出具评估报告，在京平律师协助下，王先生与征收单位达成补偿协议，足额获得主房与附属用房对应的全部征收补偿款。
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