【京平拆迁课堂】补偿谈不拢可申请行政裁决！江苏启东宅基地拆迁胜诉纪实
一、前言
征地拆迁过程中，征收双方就房屋价值、安置方式、补偿金额反复沟通却始终无法达成一致是普遍维权困境。很多被拆迁人不清楚，协商并非唯一途径，法律明确赋予被拆迁人申请行政裁决的救济渠道。本案中江苏启东村民杨先生与拆迁方补偿分歧巨大，拆迁管理部门作出违法行政裁决，京平律师介入诉讼后法院撤销违法裁决，责令行政机关重新作出补偿判定，为同类协商不成的拆迁纠纷提供清晰维权范本。
二、核心法律依据
《城市房屋拆迁管理条例》第十六条
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。本案拆迁许可证颁发于2011年前，该条例可适用，协商无果时双方均有权提起行政裁决申请北京京平律...。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条
本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁，明确本案适用旧条例行政裁决制度。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条
行政行为主要证据不足、违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。行政裁决作出未充分听取被拆迁人意见、评估程序违法的，属于可撤销违法行政行为。
三、胜诉案例分析
（一）基本案情
原告杨先生系江苏省启东市某村村民，持有本村合法宅基地使用权及房屋产权证书。2009年案涉地块经江苏省政府批复征收为国有土地，2010年启东市住建局向土地储备中心核发《房屋拆迁许可证》，案涉房屋纳入拆迁范围。
拆迁启动后，土地储备中心多次与杨先生协商补偿事宜，拆迁方仅提供低标准货币补偿，拒绝杨先生提出的产权置换+足额附属物补偿诉求，双方数十轮沟通均无法达成补偿安置协议。
协商无果后，拆迁人单方直接向启东市住建局申请拆迁行政裁决。住建局未完整送达房屋评估报告、未组织双方听证，仅凭拆迁方单方材料作出行政裁决，强制要求杨先生接受低额货币补偿、限期搬离房屋。
杨先生不服该裁决，委托北京京平律师提起行政诉讼，请求撤销案涉行政裁决。
（二）纠纷核心（争议焦点）
双方补偿协商完全破裂，拆迁方单方申请行政裁决，行政机关裁决程序是否合法；
住建局作出裁决前，未向杨先生完整送达房屋评估报告，剥夺当事人复核、鉴定评估报告的法定权利，裁决主要证据是否合法有效；
行政裁决仅采纳拆迁人单方面补偿方案，未兼顾被拆迁人产权置换的安置选择权，是否违背公平补偿原则。
（三）法院裁判观点
江苏省启东市人民法院经开庭审理，作出如下裁判认定：
案涉拆迁许可证颁发于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，依据条例第三十五条，本案可适用《城市房屋拆迁管理条例》，协商不成时当事人有权申请行政裁决，但行政机关作出裁决必须严格遵守法定程序。
住建局作出行政裁决的核心依据为房屋评估报告，但现有证据无法证明已将完整评估报告送达杨先生，未保障被拆迁人对评估结果提出异议、申请专家鉴定的法定权利，案涉裁决主要证据不足。
行政裁决仅限定货币补偿单一方式，未考虑被拆迁人产权置换的合法诉求，未充分平衡双方利益，违背公平补偿、程序正当原则，行政行为程序严重违法。
依据《行政诉讼法》第七十条规定，判决：撤销启东市住建局作出的房屋拆迁补偿安置行政裁决；责令被告于判决生效30日内重新组织协商、听证，依法作出公平合理的补偿裁决。
案件总结启示
当被拆迁人与征收方补偿协商陷入僵局，无需被动等待强拆，可主动依法申请行政裁决；行政机关作出裁决必须完整送达评估材料、保障听证与异议权利，若行政裁决程序违法、补偿标准显失公平，被拆迁人可委托专业拆迁律师提起行政诉讼，通过司法途径撤销违法裁决，重新争取合理补偿安置权益。
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