【京平拆迁课堂】征收范围划定后擅建房屋违法！北京海淀企业拆迁胜诉纪实
一、前言
房屋征收范围一经确定并对外公示，征收方、被征收人等所有主体均不得在片区内实施新建、扩建、改建房屋行为，拆迁方更无权以项目配套为名在征收范围内擅自搭建构筑物。北京海淀世纪雄鹰公司厂房拆迁案中，拆迁单位在征收红线内违规施工建设，还以此为由压低补偿、强制清场，经京平律师代理诉讼后法院确认拆迁方行为违法，明确征收范围内全面禁止新增建设的法律红线。
二、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
《土地管理法实施条例》第二十六条
自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。该约束适用于征收实施单位、企业、村民等全部主体，拆迁方同样受该条款限制，不得在征收范围内开展任何新建扩建工程。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。征收方作为监管责任主体，自身不得违反禁令在拆迁片区开展建设，否则属于知法违法，行政行为可被撤销、确认违法。
三、胜诉案例完整分析
（一）基本案情
原告北京世纪雄鹰科技发展有限公司（下称世纪雄鹰公司）在北京市海淀区功德寺98号拥有合法办公园区，厂房、办公楼均具备完整产权手续，2022年该地块被纳入海淀区棚户区改造腾退征收范围，区政府依法发布征收范围公告，并向住建、规划等部门送达暂停建设手续通知。
项目实施单位海淀镇政府（拆迁方）在征收公告发布半年后，未经任何规划审批，在世纪雄鹰公司厂房相邻的征收红线范围内搭建临时围挡、配套简易办公用房，且施工过程损毁原告厂区围墙、绿化设施。双方协商补偿期间，拆迁方以“片区存在新增建筑、项目成本上涨”为由大幅压低补偿标准，协商未果后直接组织人员对原告部分厂房实施强制腾退拆除。
世纪雄鹰公司委托北京京平律师事务所专业拆迁律师提起行政诉讼，请求确认海淀镇政府在征收范围内新建构筑物、强制清场拆除的行政行为违法，并赔偿财产损失。
（二）纠纷核心（争议焦点）
征收范围确定后，拆迁实施单位（行政机关）是否有权在拆迁片区内新建、扩建临时建筑；
拆迁方自身违反征收禁令开展建设，能否以此为由降低对被征收企业的拆迁补偿；
拆迁方在存在违法建设、补偿未达成一致的前提下，直接强制腾退拆除房屋是否具备合法性。
（三）法院裁判观点
拆迁方不得在征收范围内实施任何新建、扩建行为
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，征收范围划定后的建设禁令约束所有单位，包含征收实施行政机关。海淀镇政府作为拆迁实施主体，明知案涉地块已纳入征收、规划手续已暂停办理，仍擅自搭建简易用房、围挡，属于法定禁止的扩建建设行为，该施工行为本身违法。
拆迁方自身违法建设，无权以此减扣企业补偿
征收禁令设立初衷是防止当事人借新增建筑套取补偿，本案违规建设主体为拆迁单位，并非被征收企业，拆迁方自行违法施工造成的项目成本增加，不能转嫁给原告，其压低补偿的理由无法律依据，不予支持。
补偿未达成一致且存在违法建设情形，强制拆除行为违法
案涉双方未签订补偿安置协议、未作出合法征收补偿决定，同时拆迁方自身存在违反征收禁令的在先违法行为，在此情况下直接组织强制腾退、拆除厂房，程序与实体均违法，依法确认海淀镇政府强制拆除、违规建设行为违法。
判决结果
确认北京市海淀区海淀镇人民政府在征收范围内新建构筑物、强制拆除世纪雄鹰公司厂房的行政行为违法；判令镇政府赔偿原告厂区设施损毁对应的经济损失，同时责令拆除其在征收红线内违规搭建的全部临时建筑。
四、案件维权启示
征收范围公告发布后，不管是村民、企业还是拆迁主管单位，一律不能在拆迁地块新建、翻建、扩建房屋、厂房、附属设施。若发现拆迁方擅自在征收范围内施工建设，可及时留存照片、视频、施工公告等证据，委托专业征地拆迁律师提起行政诉讼，通过司法途径确认对方行为违法，同时主张足额拆迁补偿与财产损害赔偿。
拓展阅读： 拆迁补偿标准 拆迁安置不合理怎么办？ 拆迁法律知识 拆迁律师说法
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群