【京平拆迁课堂】仅单方签署拆迁协议无效！长沙夫妻共有房屋拆迁胜诉纪实
一、前言
房屋存在共同共有权属时，拆迁补偿协议必须由全部共有人共同签字确认，征收机关仅与单一共有人签约、拆除房屋、发放全部补偿款，属于严重程序违法，签订的补偿协议可依法撤销。下文结合京平律所代理的真实胜诉案件，结合三条核心法律规定完整拆解案件争议、法院裁判逻辑，为共有产权房屋拆迁维权提供参考。
二、本案核心法律依据
《中华人民共和国民法典》第三百零一条
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。房屋拆迁属于对不动产的根本性处分，夫妻共同共有房屋必须双方一致同意方可签订补偿协议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条
房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。共有房屋的全部共有权人均属于法定“被征收人”，征收部门应当逐一核实权属并组织全部共有人签约。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条
行政行为违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。征收机关未完整核查房屋共有权属、遗漏共有权人单独签约，属于程序重大违法，对应拆迁补偿协议应当予以撤销。
三、胜诉案例分析
（一）基本案情
原告龙女士与第三人张先生2009年登记结婚，婚后二人共同出资对登记在张先生父亲名下房屋加盖二、三层。2014年，张父订立书面遗嘱，明确案涉整套房屋由龙女士、张先生夫妻二人共同继承。同年8月二人办理离婚手续，但始终未对案涉共有房屋进行产权分割，房屋持续处于二人共同共有状态。
2015年当地启动片区征收项目，该房屋纳入征收范围。长沙市自然资源和规划局某区分局（本案被告）仅向张先生一人核实房屋情况，未通知、征询龙女士任何意见，2015年8月仅与张先生单方签署《房屋拆迁补偿补充协议》。2017年，征收方直接拆除房屋，全部拆迁补偿款项由张先生单独领取、独自占有。
龙女士直至房屋拆除后报警才知晓签约、拆房事实，多次与征收分局、张先生沟通要求分割补偿、重新协商安置均被拒绝。龙女士委托北京京平宋金玉、鲁金律师提起行政诉讼，请求撤销案涉单方签订的拆迁补偿协议。
（二）纠纷核心（争议焦点）
案涉房屋属于龙女士、张先生夫妻共同共有，征收机关仅与单一共有人张先生签约，是否构成程序违法、协议是否具备法律效力；
征收分局主张龙女士时隔多年起诉已超过法定起诉期限，该抗辩理由能否成立；
仅一方共有人领取全部拆迁补偿款，未保障其他共有人补偿权益，征收行为是否侵害龙女士合法财产权。
（三）法院裁判观点
关于房屋共有与协议效力：法院认定，案涉房屋基于遗嘱、夫妻共同出资扩建形成共同共有关系，拆迁属于不动产重大处分行为，依据《民法典》第三百零一条，必须全体共有人共同同意、共同签约。被告征收分局负有全面核查房屋权属、列明全部共有权人的法定职责，明知房屋存在夫妻共有情形仍仅与张先生一人签约，未取得龙女士任何书面授权或事后追认，签约程序严重违法，案涉《房屋拆迁补偿补充协议》依法应当撤销。
关于起诉期限抗辩不予支持：被告无法举证证明签约、拆房时已向龙女士送达文书并告知起诉权利，龙女士在知晓房屋被拆、协议存在后及时提起诉讼，未超出法定起诉期限，征收分局超期抗辩无事实与法律依据。
关于补偿权益保障：案涉补偿款属于两名共有人共同财产，征收机关一次性向单一主体全额发放补偿，未区分共有份额，客观造成龙女士财产受损。法院同时判令被告重新开展征收补偿工作，完整核实全部共有权人，区分各自补偿份额制定新补偿方案，平等保障龙女士、张先生二人拆迁安置权益。
最终判决结果：撤销长沙市自然资源和规划局某区分局与张先生签订的案涉拆迁补偿协议；责令被告重新作出征收补偿行政行为。
四、律师案件总结
共有房屋拆迁中，征收机关不得简化权属核查流程，仅与部分产权人签约；普通群众遇到家庭共有、夫妻共有、遗产共有房屋拆迁时，务必全程参与协商、亲自签署协议，切勿委托他人单独处置；若在不知情的情况下房屋被其他共有人私自签约拆除，可通过行政诉讼撤销违法补偿协议，重新主张属于自身的拆迁补偿、安置权益。
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