【京平拆迁课堂】宅基地征收不能只赔房屋！土地增值收益应归属农户纪实
农村宅基地承载农户居住保障，土地因规划、征收产生的增值收益是农户核心财产权益。实践中不少征收单位仅赔付房屋重置成本，完全剔除宅基地区位增值、土地升值补偿，严重压缩被拆迁人补偿总额。本案中当事人宅基地划入城镇更新征收范围，征收方拒付土地增值收益，经京平律师代理诉讼，法院判决被拆迁人依法享有宅基地对应的土地增值收益，完整支持农户全部补偿诉求。
一、核心法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。区片综合地价包含土地补偿、区位增值价值，宅基地使用权对应的土地增值收益属于农户合法补偿范畴。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条省、自治区、直辖市制定区片综合地价，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布。宅基地区位补偿价、土地增值收益依附宅基地使用权，使用权人即被拆迁人有权取得对应补偿款项。
《民法典》第三百六十二条、第三百六十三条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地因征收灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地或者支付包含土地增值在内的完整补偿。
二、胜诉案例分析
（一）基本案情
山东省泰安市某村宋某芳持有合法宅基地使用权证，宅基地面积286㎡，地上自建两层住宅，长期自住。当地启动城镇更新征收项目，宋某芳房屋纳入征收范围。征收方出具的补偿方案仅核算房屋重置成新价、简易装修补偿，完全未计算宅基地因城市扩容产生的土地增值收益、宅基地区位补偿；工作人员称“土地属于村集体，增值收益归集体，农户只配拿房屋钱”，货币补偿总额不足以在同地段购置同等住房。双方多次协商无果，街道办未作出补偿决定，亦未履行听证程序，准备直接实施拆除。宋某芳委托北京京平律师事务所提起行政诉讼，诉求：1.确认补偿方案违法；2.判令重新核算补偿，足额支付宅基地土地增值收益、区位补偿、搬迁安置费等全部法定补偿。
（二）纠纷核心（争议焦点）
征收方主张宅基地所有权归村集体，土地增值收益全部归属集体经济组织，被拆迁人仅享有地上房屋补偿，无权主张土地增值部分。
补偿方案仅以房屋建造成本定价，未结合片区土地市场价值、城镇发展带来的土地升值，违背“原有生活水平不降低”法定补偿底线。
征收机关未将宅基地区位增值收益纳入补偿范围，剥夺被征收人宅基地使用权对应的财产权益，安置补偿标准缺失法定构成项目。
（三）法院裁判观点
土地增值收益归属认定宅基地虽所有权属于村集体，但宋某芳享有长期、合法的宅基地使用权，土地增值收益依附使用权产生。区片综合地价、宅基地区位补偿本质就是土地增值对价，使用权人（被拆迁农户）依法有权获得该部分补偿；村集体可按法定比例留存土地补偿费，但不能全部截留宅基地对应的农户土地增值收益。征收方“农户仅赔房屋、土地增值归集体”的说法无法律依据。
补偿方案合法性判定依据《土地管理法》第四十八条，农村住宅征收补偿必须包含房屋价值、宅基地区位增值、搬迁、临时安置多项内容。案涉补偿方案遗漏土地增值核心项目，补偿金额无法保障当事人就近置换同等居住房屋，明显无法实现“居住条件有改善”，补偿方案违法，不予采信。
最终判决结果撤销街道办出具的征收补偿测算方案；责令征收机关60日内重新委托具备资质评估机构，结合当地片区地价、土地增值行情，完整核算房屋价值、宅基地土地增值收益、搬迁费、临时安置费；同步提供安置房、货币补偿两种安置方式供宋某芳自主选择，足额一次性支付全部补偿款后方可实施搬迁。
判决生效后，征收部门重新核算补偿，单独列支近90万元宅基地土地增值补偿款，宋某芳拿到足额补偿，顺利完成安置。
三、总结
农户遭遇宅基地拆迁，务必核对补偿清单是否包含宅基地区位补偿、土地增值收益两项核心款项。征收单位以“土地归集体”为由克扣土地增值补偿的行为违法，可通过信息公开、行政复议、行政诉讼委托专业征地拆迁律师维权，完整主张自身住房与土地财产权益。
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