【京平拆迁课堂】征拆漏算水井果树属补偿违法！山西果农征地纠纷案胜诉纪实
征地拆迁过程中，征收方常只核算房屋主体价值，刻意忽略院落内水井、果树、围墙、养殖棚等地上附属物，压低整体补偿标准，严重侵害被征收人合法财产权益。本案当事人承包土地被纳入征收范围，征收单位清点补偿时未将自家水井、上千棵经济果树纳入补偿清单，拒绝支付附属物补偿款，当事人委托北京京平律师事务所律师提起行政诉讼，最终法院认定征收遗漏地上附属物补偿违法，判令重新完整核算水井、树木全部附属物补偿并足额支付。本文结合本案梳理征地附属物补偿核心法律依据，完整拆解案件审理全过程，为广大被拆迁人维权提供参考。
一、核心法律依据（三点）
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条
为公共利益征收集体土地、个人房屋及不动产，应当足额支付土地补偿费、安置补助费、农村住宅、地上附着物和青苗补偿，保障被征地农民生活与居住条件。水井、果树属于法定地上附着物，征收必须单独给予补偿，不得遗漏、克扣。
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条
征收农用地补偿包含土地补偿、安置补助、地上附着物及青苗补偿费，地上附着物补偿标准由省、自治区、直辖市制定；任何单位不得压低、删减附属物补偿项目，未足额补偿不得实施清表、占地、拆除行为。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条
土地被征收时，青苗、地上附着物补偿费归附着物实际所有人所有。农户自行修建的水井、栽种果树，所有权归农户，征收方清点登记时必须逐项登记、单独计价补偿。
二、胜诉案例分析
（一）基本案情
山西长治秦某系当地村集体承包户，2014年承包村内4亩耕地，自行开挖一口饮用水井用于灌溉、生活，陆续栽种2800余棵苹果、核桃经济果树，长期依靠果树种植为家庭主要收入来源新京报。
2018年当地启动城镇建设征地项目，秦某承包地块划入征收范围。征收工作人员现场清点地上物时，仅口头登记土地面积，未登记水井、果树数量，出具的补偿方案只计算土地补偿费，完全剔除水井、果树两项附属物补偿。
秦某多次沟通，征收单位以“水井、果树属于自行搭建、栽种，不在法定补偿范围”为由拒绝追加补偿，后在未签订补偿协议、未足额支付附属物补偿的情况下，夜间组织人员铲除全部果树、填埋水井。
秦某维权无门，委托北京京平律师事务所徐明轩律师介入，先申请行政复议，复议维持原补偿方案后，向人民法院提起行政诉讼，请求确认征收清表行为违法，判令依法核算水井、果树附属物补偿并足额赔偿。
（二）纠纷核心（争议焦点）
案涉水井、成片经济果树是否属于征地拆迁法定“地上附属物”，征收方是否应当单独给予补偿；
征收单位清点地上物时遗漏水井、果树登记，未计入补偿清单，补偿方案是否合法；
未足额支付附属物补偿前提下直接铲除果树、填埋水井的强制清表行为是否程序、实体双重违法。
征收方抗辩观点：水井为农户自行开挖，果树属自行栽种，不属于土地固有附着物，补偿标准仅覆盖土地本身，无义务额外赔付；征地项目工期紧张，清表行为符合公共利益建设需求。
（三）法院裁判观点
关于水井、果树的补偿属性：依据《民法典》《土地管理法》规定，地上附着物包含农户为生产生活修建的水井、围墙、灌溉设施、经济林木等，案涉水井、果树由秦某全额出资修建、栽种，所有权归秦某，依法属于必须补偿的地上附属物，征收方无权剔除补偿项目。
关于补偿方案合法性：征收清点登记是制定补偿方案的前置程序，征收单位现场未完整清点、登记水井、果树，补偿清单缺失核心附属物，补偿方案遗漏法定补偿项目，明显违反足额补偿法律规定，补偿方案认定违法。
关于强制清表行为：征收未完成全部附属物补偿核算、未达成补偿协议即铲除果树、填埋水井，剥夺当事人财产补偿权，行政强制行为缺乏事实与法律依据，确认清表行为违法。
最终判决结果：撤销案涉征地补偿安置方案；责令被告政府在30日内重新现场清点、评估案涉水井、全部果树价值，按照省级地上附着物补偿标准足额支付附属物补偿款；对违法铲除林木、填埋水井造成的额外财产损失一并予以赔偿。
三、案件总结
农村征地拆迁中，水井、果树、菜园、围墙、养殖棚、地窖等均属于法定地上附属物，被征收人有权要求逐项清点、单独计价补偿。若征收方刻意删减附属物补偿项目、遗漏登记地上物，或未补偿即强行清表、拆除，被拆迁人可及时保存现场照片、清点记录、果树种植凭证、水井施工凭证等证据，委托专业征地拆迁律师，通过行政复议、行政诉讼途径主张完整附属物补偿，依法维护自身合法财产权益。
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