【京平拆迁课堂】抵押房屋拆迁未处置抵押权违法！浙江住宅征收纪实
房屋抵押是日常生活中十分常见的不动产权利负担，当设有抵押权的房屋遇上征地拆迁，拆迁补偿款会成为抵押物的代位财产，抵押权人依法享有优先受偿的权利。但实践中不少征收部门在开展征收工作时，忽视房屋抵押登记信息，既不通知抵押权人参与补偿协商，也未预留、提存对应补偿款项，直接将全部补偿款发放给被拆迁人，极易引发抵押权受损的行政纠纷。
一、核心法律依据
《中华人民共和国民法典》第三百九十条：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十六条：征收部门签订补偿协议、作出补偿决定时，应当查清房屋抵押、查封等权利负担，妥善协调抵押权人，优先保障抵押权人就补偿款实现优先受偿，不得直接将全部补偿款发放给被征收人。
《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》：行政机关征收房屋明知房屋设有合法抵押，未通知抵押权人、未预留补偿款项、径直拆除房屋并全额发放补偿款，侵害抵押权人物上代位权的，征收补偿决定、拆除行为程序违法，应当撤销或确认违法并整改。
二、胜诉案例分析
（一）基本案情
浙江温州陈某名下一处国有土地住宅，因城区旧改项目纳入征收范围，该房屋此前向本地商业银行办理按揭贷款，已办理不动产抵押登记，尚有贷款本金128万元未清偿。
区房屋征收办入户调查时知晓房屋存在抵押，但未联系抵押权银行核实债权金额，未在补偿方案中约定补偿款分配、提存方案。陈某与征收办协商货币补偿共计426万元，双方签订《房屋征收补偿协议》，征收办未告知银行，直接将全部补偿款一次性转入陈某个人账户。
陈某收到补偿款后未偿还银行贷款，擅自将补偿资金用于其他投资，逾期无力还款。银行得知房屋已拆迁、补偿款全部发放给陈某后，向区政府提出异议，要求重新处置补偿款，区政府以补偿协议已履行完毕为由拒绝。
银行委托北京京平律师事务所律师提起行政诉讼，请求确认案涉《房屋征收补偿协议》违法，责令区征收办依法对补偿款进行提存，保障银行抵押权优先受偿。
（二）纠纷核心（争议焦点）
房屋存在合法抵押登记，征收部门签订补偿协议、发放补偿款前，是否负有通知抵押权人、预留对应债权补偿款的法定义务？
征收办明知房屋有抵押，未协调抵押权人、未预留款项直接全额发放补偿款，是否属于征收程序严重违法？
抵押物灭失后，抵押权的物上代位权能否约束征收机关，行政机关是否应当保障抵押权人就拆迁补偿款优先受偿？
（三）法院裁判观点
案涉房屋抵押登记合法有效，抵押权依法设立。依据《民法典》390条，房屋被征收灭失后，拆迁补偿款属于抵押物的代位财产，银行对426万元补偿款享有法定优先受偿权。
房屋征收实施过程中，征收部门负有全面查清房屋权利负担、通知抵押权人参与补偿协商的法定职责。本案征收办明知房屋存在抵押，未联系银行、未核算未清偿贷款金额，直接全额发放补偿款，剥夺抵押权人参与分配、优先受偿的权利，征收程序明显违法。
案涉《房屋征收补偿协议》因遗漏抵押权人权益处置条款，内容欠缺合法性基础，法院判决确认该补偿协议中补偿款全额发放条款违法；责令区征收办限期督促陈某将对应债权金额128万元补偿款提存至监管账户，银行可就提存款项优先受偿，剩余补偿款归陈某所有。
裁判指引：所有设有抵押、查封的被拆迁房屋，征收单位必须在补偿协议中明确抵押权处置方案，要么从补偿款中直接清偿抵押债务，要么将对应资金提存，严禁未经抵押权人同意全额发放补偿款，否则征收行为将被认定违法并予以纠正。
三、案件总结
本案明确抵押房屋拆迁的法定处理规则：被拆迁房屋存在抵押权，征收机关不能无视抵押权人权益直接发放全部补偿款。拆迁补偿款是抵押物的代位财产，抵押权人享有优先受偿权；征收部门必须在征收全过程妥善对接抵押权人，通过扣款清偿、资金提存等方式处理抵押债权，未履行该程序的征收补偿行为构成程序违法，当事人可通过行政复议、行政诉讼维权。被拆迁人、抵押权人任何一方权益受损，均可委托专业征地拆迁律师起诉征收机关，通过司法途径纠正违法征收行为，保障自身财产权益。
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