【京平拆迁课堂】差别化补偿违法！江苏企业拆迁维权案胜诉纪实
房屋征收的核心底线便是公平补偿，同一征收片区内所有被拆迁人理应享有同等补偿待遇，拆迁行政机关不得人为划分补偿等级、区别对待群众。但实务中不少征收单位为压缩补偿成本，对地块内不同产权主体设置悬殊补偿标准，严重侵害被征收人的财产权益。下文结合京平律所代理的企业拆迁胜诉实例，结合相关法律规定剖析差别补偿行为的违法之处，通过完整案件裁判过程明确被拆迁人遭遇不公平差异化补偿时的维权路径。
一、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益，征收过程中不得对不同被征收主体设置歧视性补偿标准。
二、胜诉案例分析
（一）基本案情
江苏龙波物流实业有限公司（下称龙波公司）合法持有北桥市场部分物权，该市场被纳入当地征收范围。征收实施过程中，当地栖霞区房屋征收部门刻意区别对待市场内不同产权主体：一方面与同市场内的金燕公司单独签订补偿协议，给予其一楼每平方米3.4万元、二楼每平方米2.2万元、土地每平方米1.9万余元的高额补偿标准；另一方面，针对龙波公司，仅按照每平方米1285元的建安成本核算房屋补偿，土地部分也只发放40%的货币安置奖励，完全未参照同区域、同地段、同业态的补偿标准。龙波公司多次与征收方协商，要求统一补偿标准、落实公平补偿原则均无果，遂委托北京京平律师事务所律师提起诉讼，请求确认征收方差别化补偿行为违法，并判令按照统一标准给予公平补偿。
（二）纠纷核心（核心争议焦点）
征收方针对同一征收项目内、同一市场的不同产权人设置差异化补偿标准，是否违反法律规定的公平补偿原则；
征收方仅以建安成本对龙波公司房屋进行补偿，远低于同区域其他被征收人的补偿标准，该补偿核算方式是否合法；
土地使用权价值是否应当纳入房屋征收补偿范围，征收方克扣龙波公司土地安置奖励的行为是否具有法律依据。
（三）法院裁判观点
公平补偿是国有土地上房屋征收的基本原则，同一征收项目、同一征收范围内的被征收人，理应适用统一、对等的补偿标准。本案中，案涉北桥市场属于整体征收范围，龙波公司与金燕公司的房屋地理位置、使用性质、建筑条件基本一致，征收方人为划分补偿等级，对不同产权主体给予悬殊的补偿待遇，属于明显的差别对待，违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的公平补偿原则，该行政行为违法。
被征收房屋的价值补偿应当以征收决定公告之日类似房地产市场价格为基准，而非单纯按照房屋建安成本计算。征收方仅以建安成本核算龙波公司的房屋补偿，补偿金额显著低于市场价格以及同市场其他被征收人的补偿标准，补偿结果无法弥补当事人的财产损失，该补偿核定方式依法不予支持。
根据现行征收补偿规则，国有土地上房屋征收补偿已包含土地使用权价值，征收方无权将房屋与土地拆分评估，并擅自扣减龙波公司应得的土地安置奖励。
综合全案事实与法律规定，法院最终判决：确认征收方对龙波公司实施差别化补偿的行政行为违法；责令征收方在法定期限内，参照同市场统一补偿标准，重新对龙波公司作出公平、合理的征收补偿决定。
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