【京平拆迁课堂】宅基地房屋补偿相分离！辽宁朝阳宅基地征收案胜诉纪实
农村宅基地拆迁补偿的核心原则为宅基地使用权补偿与房屋所有权补偿相分离，二者均为被征收人合法权益的重要组成部分，征收方不得仅对单一部分进行补偿或降低补偿标准。本文结合辽宁朝阳董某某宅基地征收补偿胜诉案，解析农村宅基地拆迁补偿的法律适用与司法裁判规则，明确宅基地与房屋双重补偿的法定要求。
核心法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收宅基地和地上房屋，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该规定的公平补偿原则可参照适用于集体土地上宅基地房屋征收，要求对宅基地使用权和房屋所有权分别作出合理补偿。
胜诉案例分析
基本案情
原告董某某系辽宁省朝阳市双塔区凌凤街道八宝村村民，在该村合法继承两处已办理权属证明的宅基地房屋，依法享有宅基地使用权和房屋所有权。2022年11月25日，双塔区人民政府发布征收土地启动公告，董某某的上述两处房屋被纳入征收范围。征收过程中，区政府作出的房屋征收补偿决定仅针对房屋建筑本身进行货币补偿，未对董某某依法享有的宅基地使用权作出任何补偿，且房屋补偿标准远低于当地同类房屋市场价值。董某某认为自身合法权益受损，在与征收方多次协商无果后，委托北京京平律师事务所李丽娜、刘洋律师提起行政诉讼，请求法院撤销案涉征收补偿决定，判令区政府依法对宅基地使用权和房屋所有权作出全面、合理的补偿。
纠纷核心
本案的核心争议焦点为案涉征收补偿决定是否遗漏宅基地使用权补偿，仅对房屋进行补偿的行为是否符合法定补偿标准。被告双塔区人民政府辩称，宅基地所有权归集体所有，被征收人仅享有使用权，征收补偿只需针对房屋所有权进行，无需单独补偿宅基地使用权；原告董某某则主张，宅基地使用权是农村村民的法定用益物权，与房屋所有权相互独立，征收宅基地房屋时，应当对宅基地使用权和房屋所有权分别作出补偿，征收方的补偿行为明显违反法律规定。
法院裁判观点
辽宁省朝阳市中级人民法院经审理（案号：2024辽13行初85号），采纳了原告的诉讼主张及京平律师的代理意见，作出如下裁判观点：
宅基地使用权是《民法典》明确规定的用益物权，农村村民对宅基地依法享有占有、使用的权利，该权利受法律保护，征收宅基地时应当对宅基地使用权作出相应补偿，被告主张无需补偿宅基地使用权的抗辩理由无法律依据。
农村宅基地房屋的价值由宅基地使用权价值和房屋所有权价值共同构成，征收补偿应当遵循“房地一体、双重补偿”的原则，仅对房屋建筑进行补偿，遗漏宅基地使用权补偿的行为，属于未履行法定补偿义务，案涉征收补偿决定内容明显违法。
被告作出的房屋补偿标准未参照当地同类房屋市场价值，不符合《土地管理法》规定的“公平、合理补偿”原则，损害了原告的合法财产权益。
最终，法院判决撤销被告朝阳市双塔区人民政府作出的案涉房屋征收补偿决定，判令其在法定期限内重新作出征收补偿决定，对董某某的宅基地使用权和房屋所有权依法作出全面、合理的补偿，原告董某某胜诉。
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