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江苏淮安拆迁案:住改非的商补之路

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-18 16:59

  

  【案件回放】

  2010年3月11日江苏淮安市政府作出关于同意收回雨润国际大厦地块红线范围内国有土地使用权的批复,地块用地四至为:东至新世纪城市花园,南至针织路,西至淮海北路,北至淮海东路。随后即作出建设用地批准书,由淮安市土地储备中心取得该地块儿储备用地。当事人王治位于淮安市淮海北路27号39幢214室恰在该“红线”范围之内。该处为淮安市华丰香精香料有限公司登记所在地,主要经营香料、香精,化工产品及化工原料批发,经营期限从2005年至2015年。尽管规模不大,但是经营效益还不错。然而5月12日,淮安市住房和城乡建设局下达的一纸房屋拆迁通告(淮住建拆通字【2010】第015号)彻底打破了公司的正常经营。通告要求由拆迁实施单位淮安市青河房屋拆迁安置有限公司在9月30日前全部完成拆迁工作。王治要求根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿,1:2的面积回迁写字楼,另外再补偿60万。而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均将该房屋定性为住宅,按照住宅房屋进行补偿,对住改非仅定额补偿1万元,如此一来补偿额度相差甚远。面对如此不公平的补偿条件,王治随即委托本团队律师介入此案。

  【办案手记】

  一、奇怪的判决

  淮安市建设局于4月13日举行了房屋拆迁许可听证会。但是,该建设局并未依法举行听证,律师根据我国《行政许可法》、《建设行政许可听证工作规定》中关于“主管机关在作出行政许可决定前应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利,必要时应当在举行听证会三十日前发布公告,向社会公告听证会的时间、地点、内容、听证会代表产生办法、申请参加听证会须知”的条款,指出建设局的行为严重剥夺了原告的知情权和参与权。在程序存在重大违法事由的情形之下,淮安市住房和城乡建设局竟迅速地作出了行政裁决(淮建拆裁字【2010】89号),裁定产权调换,并限被申请人王治20日内将被拆迁房屋腾空,交于申请人淮安市土地储备中心拆除。为尽快阻止可能即将到来的强拆,律师迅速向江苏省住房和城乡建设厅提起复议申请,请求确认淮安市住房和城乡建设局作出淮拆许字(2010)第015号《房屋拆迁许可证》拆迁许可具体行政行为违法,并予以撤销。9月1日,江苏省住房和城乡建设厅错误地作出了维持上述具体行政行为的决定。10月8日,淮安市清河区人民法院行政判决书:维持行政裁决。11月26日的二审判决仍然维持原判。包括对发改委及规划局提起的诉讼在内,基本上都被法院以各种站不住脚、无关痛痒的“法院认为”判决维持作出的具体行政行为。本案中,律师从立项、规划和建设用地批准书,拆迁评估,拆迁补偿安置资金及回迁房的落实、拆迁公告程序、听证等方面用充分的依据证明此次拆迁活动的违法性,但法院对于如此之多的错误竟视而不见让律师心情很是复杂。特别是我国司法解释明文规定,“在诉讼过程中,案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据,而相关案件尚未审结的,中止诉讼。”众所周知发改委的立项文件即是申请拆迁许可证的前置文件,立项合法与否直接关系到拆迁许可是否合法。奇怪的是在律师与住房和城乡建设局诉讼的过程中,就在江苏省发改委针对该建设项目的复议申请已经受理的情况下,中止审理的申请竟也未得到法院支持,确实让人百思不得其解。

  二、办案策略之——解开系列荒诞审判之谜

  通过法院所作的各种判决可以发现,被法院判决维持具体行政行为的关键是(2010)河行初字第33号行政判决,该判决无一例外的均被各级法院援引。通过上述案件的分析律师指出,本案与王博维诉拆迁许可撤销案件,事实与理由及诉讼标的均不同。而且,王博维仅以拆迁许可程序违法为由要求撤销,而本案所涉及到的是实体和程序两个方面。即便就王博维案而论,法院2010年5月17日(周一)受案,5月21日(周五)作出判决,严重违反法定程序,且判决采信的证据不合法,依据2002年10月1日起施行《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第70条,“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实,可以作为定案依据,但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的,应当中止诉讼,通过法定程序予以纠正后恢复诉讼”的规定应中止审理,待纠正一审法院(2010)河行初字第33号行政判决后恢复审理。因此,上述判决均已(2010)河行初字第33号行政判决作为万能的证据于法无据,且王博维案在如此神速的时间之内使拆迁许可证合法迅速兑现,实在蹊跷的很。而后续法院均已王博维案已发生既判力为由对其他事实一概走过场而揪住此点不放也颇有意味。

  三、办案策略之——皮之不存毛将焉附

  本案从立项、规划、听证、许可、复议到诉讼违法之处颇多,诸多违法点对于拆迁方的败诉都将是致命的。拆迁工程本身亦如生产流水线,前道程序操作上的瑕疵必会影响后续程序的进行并最终决定产出品合格与否。第一道工序的重要性不言而喻,大有牵一发而动全身之意。因此,律师在打拆迁许可的同时从立项环节入手,使拆迁许的合法性从根部被拔起。根据《企业投资项目核准暂行办法》第四条的规定,立项批文针对的是建设项目的批复,而淮安市土地储备中心作为土地收储事业单位,本身根本不具备实施建设项目的主体资格。同时土地使用权的取得只有出让和划拨两种,土地储备发展至今日已经完全成了打着公益的幌子为开发商进行一条龙、一站地服务享有土地征收权限的行政机构,私人的房屋随时随地都有被土地储备中心纳入到土地仓库中可能性。因此,已经有废除土地储备制度的呼声。也就是说,储备方式根本违法更违宪。而本案中淮安市人民政府未经收回国有土地使用权程序,却创设性的以“储备”为名给土地储备中心发放《建设用地批准书》让人无法理解。除此之外,依据《江苏省政府核准的投资项目目录》,对于单片开发建筑面积在2万平方米以上的项目必须要由省级政府投资主管部门即江苏省发改委核准,但此案中却是由淮安市发改委作出的立项批复。王优银律师于8月28日针对淮安市发展和改革委员会所作的《关于雨润中央新天地地块储备用地项目的批复》(淮发改投资复【2010】第18号)向江苏省发展和改革委员会提出复议,并随后将其诉至法院。同时,王律师充分运用组合拳,就淮安市政府批准作出的淮安市【2010】淮土出字第195号《建设用地批准书》向江苏省人民政府行政复议申请以及就淮安市规划局为淮安市土地储备中心颁发了《建设用地规划许可证》提起复议,诉讼程序,使得拆迁许可证的合法性的基础变得愈加单薄。

  该案目前已到执行阶段,律师已经提出了执行异议。相信通过前述律师对拆迁方和法院施加的压力,委托人的权益终会得到维护。

  【律师说法】

  住改非或称住改商,是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅,但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍,相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。

  对各地住改非补偿的规定进行了潜心研究,并总结认为对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式:

  (一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

  比如黑龙江某地在拆迁办法中规定,“拆迁的住宅房屋用作经营使用,只要在拆迁通告发布前,依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录,且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的,其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

  (二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

  比如浙江某地区规定,“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

  (三)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同

  江苏此种补偿标准比较常见,比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同,取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定。”

  (四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

  张家界市规定对住改非房屋的拆迁,根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿,具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮,但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

  (五)采用混合标准

  比如重庆某地区规定:(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积,参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1:2进行补偿。”

  律师指出,对于住改非的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此些规定的效力一般非常低,多是以地方政府规章的形式出现,只能作为行政审判的参照,不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现住改非的商补标准不失为一种合理的选择。

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