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读懂国家征收拆迁关键节点:公告、评估、拆迁补偿、签字、搬迁..

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-09-27 09:55

两分钟读懂国家征收拆迁关键节点:公告、评估、拆迁补偿、签字、搬迁……

  一、拆迁方主导的公益拆迁必须具备的法定条件(征收目的)

  1、 是否有征收土地公告。

  公告内容必须包含国务院或省级人民政府的征收土地批复的文号,因为我国对耕地的保护是非常严格的,要想征收农村集体土地必须经过批准。像村委会、乡镇政府、拆迁办和拆迁指挥部等都是我们在拆迁过程中最常见的主体,他们都无权作出征收决定公告,更无权作出征地批复。

  2、 是否有拆迁补偿方案。

  这是关乎广大被拆迁人切身利益的一项。补偿方案的制定主体只能是县级以上人民政府或经县级人民政府授权的县国土资源局,乡镇政府、村委会、拆迁办和拆迁指挥部都是无权制定的,但是我们在实践中见到的大部分补偿方案就是上述机构甚至是开发商制定的,制定主体不合法,何谈拆迁补偿是否合理?!

  3、 拟建设项目是否具有公共利益的目的。

  国家征收土地要干什么很关键,如果是国家投钱修公路、铁路或建学校等公益建设本无可厚非,但是对于一些旧城或地段特别好的周边区域,商业开发价值极高,也正是基于这点拆迁方往往会先以旧城改造的名义进行征收,然后把土地高价出让给开发商,双方均受益,但是作为被征收老百姓获得的补偿往往连新建楼房的几十平米都买不起。

两分钟读懂国家征收拆迁关键节点:公告、评估、拆迁补偿、签字、搬迁……

  二、 签订拆迁补偿协议的主体是否适格(签约主体)

  拆迁的实施主体是县级以上人民政府,但多数情况下会成立拆迁办、拆迁指挥部等机构负责拆迁补偿事宜,也存在村委会、乡镇政府,甚至是开发商直接负责拆迁补偿。

  但是在补偿安置协议上盖章的必须是经授权的行政机关或专门机构,被拆迁人一定要了解清楚,规避可能会出现的法律风险,否则等到房子被拆、地被征收后,拆迁补偿协议得不到履行的话,(钱拿不到,承诺的安置房也遥遥无期……)麻烦就大了。

  三、 拆迁补偿协议的内容是否合法,约定是否清晰(协议内容)

  补偿协议应当经双方充分协商,在平等自愿的基础上订立。如果存在欺诈和胁迫的情形,协议无效。

  欺诈:口头承诺的天花乱坠,实际上并未兑现。

  胁迫:往往通过语言暴力或限制人身自由等方式,逼迫在明显不合理的协议上签字。

  如果存在上述情形,一定要在谈判过程中录音、录像或事后及时地通过报案或其他方式来固定证据,只有留存证据才能证明协议是无效的。

  拆迁补偿协议的条款必须约定细致、明确,尤其是补偿面积、补偿标准、补偿金额、补偿时间必须写明无误。

  双方的权利义务约定必须对等,不能有强加于被拆迁人的单方义务条款。

  违约责任应当约定清楚,是对守约方的保护和违约方的惩罚。

  此外,切记:空白协议绝不能签;口头承诺得不到保障;签订的拆迁补偿协议被拆迁人必须保留一份,如果你知道别人的补偿标准比你高,你可以拿着协议要求予以平等补偿,或拆迁方违约,可以起诉要求依约履行。

两分钟读懂国家征收拆迁关键节点:公告、评估、拆迁补偿、签字、搬迁……

  四、 政府拆迁补偿标准是否合法、合理(补偿标准)

  这里的补偿标准说的是法定标准,集体土地和集体土地上房屋的补偿标准是由省级人民政府制定的,按照区位区分为几类地,确定相应的补偿标准。

  在实践中,省政府制定的补偿标准多在2009年-2010年,存在补偿标准滞后、补偿标准偏低等主要问题,这也是拆迁纠纷多发点。

  五、 对房屋、土地的评估是否合法、合理(评估程序)

  评估主要是为了衡量被征收房子的价值,作为日后补偿的依据。城市房屋征收评估是法定程序,农村自建房拆迁评估是非必须的,但是程序都是一样的。

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