可提高农村房屋拆迁补偿的三个契机

　　农村自建房拆迁货币补偿是一种常见的拆迁补偿方式，补偿标准一般是房屋的重建成本价和宅基地地价的总和。在地方拆迁过程中，拆迁补偿方式也不尽相同，有的是房子和地一起打包补偿，平给多少钱;有的则是分开补偿，房子是房子、地是地;有的则是压根就没有宅基地的补偿。

　　这时有人就会问了，没有给安置房也没有给另外建房的宅基地，拿着给的二、三十万甚至是十几万的补偿，怎么生活?现在京平拆迁律师针对农村房屋拆迁可提高拆迁补偿空间的三种情形进行汇总，快来看看您家是否符合以下情况中的一种：

　　是否已被划入城市规划区范围内

　　经济在发展，城市范围也在不断扩展，根据2008年《城乡规划法》可知，城市规划区是指因为城乡建设和发展的需要，必须实行规划控制的区域，规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

　　如何查?

　　一是可以上网查。上网查所在市的近期总体规划，判断所在村是否已经被划入了城市规划区范围内，比如河北省保定市原先下辖的两个县清苑县和满城县几年前已经被划入了城市规划区，现在变成了清苑区和满城区。

　　二是可以到当地区县级政府规划部门问。如果网上查不到，可以亲自到当地政府规划部门问一下。

　　如何补?

　　根据2011年《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条可知，如果房屋所在地已被划入了城市规划区范围内，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当予以支持，但是应当扣除已经取得的土地补偿费。意思就是，房屋的补偿是可以主张按周边相同地段商品房的市场价进行补偿，而非单纯只给一个房屋的重置成本价了……

　　是否属于城中村

　　城中村一般是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。法律上的主要特点是房子下面的土地性质是集体土地但是却处于城市中、无统一的规划和管理、治安管理混乱，外观表象上一般是生活、居住条件差等。

　　如何鉴定?

　　一般以此次政府征地拆迁张贴的拆迁公告或相关法律文件为准，即如果拆迁公告书的抬头写的就是“城中村改造”、“棚户区改造”等明显字眼及根据自家房屋的实际情况综合判定。

　　如何补偿?

　　鉴于城中村房屋的特殊性，其拆迁补偿最低可以周边房子市场价作为拆迁补偿基准价。

　　08年以后建的无批建手续、无证房

　　我们都知道08年之前的农村新建、翻新、扩建、加建的房屋虽无审批手续，但是现在拆迁的话是可以获得和有证房一样的补偿的。那么，问题随之而来，我近几年盖的房子确实无审批手续，但是现在拆迁的话确实一分钱都不予补偿或补偿很低吗?

　　这种情况也要具体问题具体分析，有的地方政府不论房屋是否构成违章建筑均给予合法补偿，有的政府则为了加快拆迁进度，节约拆迁成本，首先会对此次拆迁范围内的违章建筑进行筛查，针对违章建筑不予补偿或只给予很少的补偿。

　　对此，京平拆迁律师坦言，虽然有的民房确属违章建筑，但是根据《行政强制法》第34-38条可知，行政机关要拆除也必须要按照法定程序一步一步来：行政机关内部立案调查、组织听证会给相关产权人以陈述申辩的权利、行政机关下达限期拆除通知书、催告、强制执行决定书、通知行政相对人到场完成拆除行为，缺少其中任何一个步骤或法定文件，违法强拆行为就是违法的。法定程序是行政法的重要原则，行政机关未经法定告知程序直接拆除房屋，剥夺了行政相对人自行救济的权利，那么对相对人通过自行拆除本可减少损失的部分应当予以赔偿，因为违章建筑的违法状态并不妨碍相对人对建筑材料享有合法物权。

　　作者：沈芳芳

　　版权所有：北京京平律师事务所

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　　【温馨提示】

　　个案具有特殊性，请勿随意模仿，以免耽误维权时机，造成不必要的麻烦。

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