律师点评

当前位置: 北京京平律师事务所 > 律师点评 >

企业征收补偿简析

    

文章来源:未知    发布日期:2013-10-08 15:21

    企业征收补偿,是指企业因政府城市规划、基础设施建设或公共利益需要等原因被征收时,应依法获得的补偿。作为国有土地房屋征收与补偿中的特殊一例,企业征收补偿有其特殊性和复杂性,故将其单列出来进一步探讨。

一、企业征收补偿的法律依据

   《国有土地上房屋征收与补偿条例》可以说是企业征收补偿的基本依据,该条例第十七条规定,“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”
在理解该条时,需要特别注意是:
(一)关于被征收房屋价值的补偿
    各地方在征收中通常将对土地的补偿与房屋、建筑物补偿计算在一起,统一计算到对房屋价值的补偿中。但在实际征收中,企业除去房屋所占土地外,仍存在大面积的土地的,对此应参照土地的价值进行补偿;如果该宗土地是企业租赁的,征收部门至少应补偿其租赁费用;如果企业的土地租赁期限剩余较长,企业重新租赁类似土地费用上涨的,征收部门应额外补偿其差价。
    虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》并无明确指出对土地使用权进行补偿,但其他相关法律可以作为依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条,“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》第十一条,“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回土地使用权的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。”既然被征收企业存在缴纳土地增值税的义务,也就意味着被征收企业可以取得土地使用权方面的补偿,否则何来缴纳土地增值税的义务? 
    (二)关于搬迁和安置费用的补偿
    企业的搬迁和安置往往伴随着大量生产设备的拆卸、安装、损坏和灭失等,相比个人家庭的家庭物品的搬迁安置,这类补偿费用应有细致的划分和计算。设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。可搬迁设备的损失费可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等;功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。
   (三)关于停产停业损失的补偿
     《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条,“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”依据该条,这类补偿不仅包括对企业原料和半成品等所致造成的损失,还包括企业的预期利益。对预期利益的计算,根据企业之前的收益情况和停产停业时间综合计算。

二、企业征收补偿的辅助依据

     财政部于2005年8月15日发布了 《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号),明确规定企业在收到政府拨给的补偿款后应按照法定方式予以使用。该通知指出企业收到的补偿款,作为专项应付款核算,在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,应当核销该专项应付款。其中包括:(1)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款;(2)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款;(3)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款;(4)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。
    该《通知》可以作为征收部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收企业进行补偿时的一个补充,其中(1)(2)和(4)项为计算企业搬迁和安置费用的计算提供了重要的参考,第(3)项为被征收企业获得土地使用权方面的补偿提供了间接依据。

三、结语

     对被征收企业来说,企业的搬迁和安置耗时耗力,损失的计算繁琐复杂,补偿数额的确定更是令人头疼。对此,企业应谨慎、冷静的应对,在统筹全局的基础上,落实好各项细节,依法维护自己的合法权益,这才是面对企业征收的上上之选。
注:本文仅指国有土地上的房屋拆迁
首页    |    公益援助    |    投诉建议    |    联系我们