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农村土地征收、城市房屋拆迁看懂这些拆迁文件维护拆迁补偿

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-12-24 11:10

  面临征收拆迁,很多人第一反应是如何补偿,事实上在征收拆迁中最关键的也是拆迁补偿问题。“我家要拆迁,怎么补偿呢?”在网上看过无数个所谓的“拆迁补偿标准”仍然没有答案,京平律师在此提示,不要再盲目浪费精力了,学会看懂拆迁文件才能清晰地知道自己的权益。

  以下是截取某些地方实践中存在的拆迁文件,以其为例进行要点分析和解读,具体拆迁事宜以各地实际文件为准。

  一、农村征收拆迁

  农村土地性质是集体土地归集体所有,征收时依照《土地管理法》等法律法规实施,征收拆迁的相关信息由政府机关主动进行公告公开。因此征收时,村民会看到一系列的拆迁文件。

  征收土地公告

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  征收农村土地涉及集体土地上房屋的,由当地市、县级国土部门依据经批准的《征收土地方案》拟定补偿安置方案并公告。

  1、征收土地公告包括“征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类、面积”。

  

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  解读:征地批准文件是农村征地的唯一合法依据,任何未批先占或者少批多占的行为都是违法的,同时征地的批准用途经确认后未经批准不得擅自变更,如批准的工业项目建设用地不得用作住宅建设用地;而征地范围、位置的公告是村民确定自己的土地是否要被征收的依据。

  2、公告补偿与安置事项,包括征地补偿标准和人员安置途径。

  

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  解读:土地的征收补偿不得低于各地的区片综合地价;而涉及到房屋及其他地上附着物的补偿不得低于各地具体规范性文件的标准;而人口安置涉及为失地农民安排社会保障,为失去住房农民进行妥善居住安置。

  3、办理补偿登记及交地的相关事宜。

  

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  解读:在征收的最后阶段要求办理补偿登记并就征收补偿安置具体事宜达成协议。一般办理补偿登记或者签订征收补偿安置协议后,征收人要落实土地补偿及安置,被征收人交付土地。

  安置补偿方案公告

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  征收农村土地涉及集体土地上房屋的,由当地市、县级国土部门依据经批准的《征收土地方案》拟定补偿安置方案并公告。

  1、房屋拆迁补偿明细:货币补偿的方式或产权调换即房屋安置的方式。在知道怎么补偿之后可以结合自家实际情况衡量补偿是否合理,如果补偿方案明显不合理,不能满足原有的生活安置,则不能轻易签字。

  

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  解读:

  货币补偿,包括房屋重建价值和宅基地的补偿,其中房屋重建价值的确定要考虑区位、时间、市场等因素,比如以拆迁时的房地市场、以及繁华地段等区位因素综合确定补偿价值,不能简单粗暴地制定低额的方案,如某村由于区位特殊,房地价值很高,但制定方案时对房屋只补偿几百元每平米;此外很多地方的方案奖励金额远高于补偿金额,此举也是不合理的,涉嫌用高额的奖励掩盖补偿低的事实。

  产权调换,实践中有两种方式,一种是按照原房屋面积 1:1及以上置换,另一种是按照人口,每人享受几十平的安置面积。而实践中很多地方在制定方案时,对人口密度大房屋面积小的房屋按照原面积置换,而对于房屋面积大人口少的房屋又按照人口数置换,其明显是不合理的,此外还有的地方实行一刀切的方案,不论被征收人房屋及人口情况的特殊性,此种一刀切的方案也是不合理的。

  2、安置人口认定涉及到房屋安置人口数的计算,以及社保安置人口的确定,具体的认定方式由各地确定。

  

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  二、城市房屋拆迁

  依据《土地管理法》规定,城市土地性质为国家所有,征收国有土地上房屋的,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施,征收信息也应依法公告公开,涉及切身权益的主要是“征收决定、征收补偿方案、评估结果”。

  征收决定公告

  

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  解读:征收决定是国有土地上房屋征收正式启动的法律文件,由市、县级人民政府依法作出。

  征收决定作出后应当及时公告,明确征收范围、征收部门、征收补偿方案以及被征收人享有行政复议、行政诉讼权利。

  

 
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  征收补偿方案

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  1、征收补偿办法:被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换两种补偿方式。

  

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  2、对商业用房、住改非的补偿,具体由补偿方案确定 。

  

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  3、评估机构及评估方法:国有土地征收补偿的科学依据是房产价格评估,所以评估机构和评估方法的选定对补偿有着重大影响。

  评估机构选定的程序可以在补偿方案中一并公告,也可以单独公告选定。

  

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  评估结果要送达给被征收人,分户评估报告要依法送达,且行政部门要进行送达情况的统计。

  最后,被拆迁人依法享有知情权,拆迁文件和相关信息也是征收单位主动公告的,因此面临拆迁,被拆迁人不必再去盲目的到处询问各种信息,而应当冷静下来去自家地方寻找是否张贴或者在网站公布了相关文件,获取拆迁信息,从而守护拆迁中权益。

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