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国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-12-04 10:11

  征收拆迁中,当我们感觉拆迁补偿太低找拆迁办或者村委会理论时,或许常常听到这样几句话:“国家就是这么规定的”、“大家都是这么补偿的”、“给你的补偿已经很高了”……听到这里,大家往往会很疑惑,国家真的是这么规定的吗?我不信!那么国家到底是怎么规定的?征收方给的征收补偿到底合理不合理?今天京平律师就教大家如何判断征收拆迁补偿是否合理。一方面,不被拆迁方的“花言巧语”所迷惑,做到心中有数;另一方面,在与征收方谈判、理论时,掌握话语的主动权!

  一、拆迁补偿原则——大方向,不迷茫

  1、国有土地上房屋征收

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

  解读:征收的前提条件是“为了公共利益的需要”,国家可以强制性征收房屋,但是要给予被征收人公平补偿。公平补偿,一方面指征收拆迁补偿与被征收房屋的价值至少是相当的,不应当让为公共利益作出牺牲贡献的被征收人吃亏;另一方面指全体被征收人应当适用统一标准。作为国有土地上的被征收人,可以对比参照此原则,以判断拆迁补偿是否合理。

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  2、集体土地征收

  《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中提到:“征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。”

  《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也提到:“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定。”

  解读:确保被征收人生活水平不降低,长远生计有保障,这是国家在立法精神层面基于被征地农民利益制订的原则性规定,是征地拆迁补偿的底线。

  征收来临,对于安土重迁的农民来说,远离故土已经给他们造成了一次伤害,在补偿上决不应再遭受二次伤害!征收补偿首先要确保被征收人不能“越拆越穷”;其次后续的生活要有保障,这些主要体现在被征地农民社会保障资金缴纳、失地农民工作安排等。

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  二、补偿标准——真标准,心有底

  1、国有土地上房屋征收

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

  第二十一条:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

  总结,两种补偿方式:

  货币补偿:补偿金额=被征收房屋市场价格(包括装饰装修费用)+搬迁费+临时安置费用+营业性房屋停产停业损失+奖励费。被征收房屋市场价格参照周边类似房地产市场价。比如你周边商品房市场售价10000元/平,那么你可以以此为参照,对比征收方给的补偿单价是否合理。

  产权置换:即给予安置房,相同地段最低1:1进行置换。比如你的房屋合法建筑面积为300平米,征收方应提供不低于300平米建筑面积的安置房予以置换。

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  2、集体土地征收

  (1)征收耕地补偿

  征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

  征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

  总结,耕地的补偿按照年产值的倍数计算,一般在10~30倍之间属于合理的。另外各省级国土资源部门会制定省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,如果按照法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用不能使被征地农民保持原有的生活水平,经省级政府批准应当提高倍数。除此之外,耕地的征地补偿还可以参照各省制订的区片综合地价,区片综合地价=土地补偿费+安置补助费。

  统一年产值标准和区片综合地价可以在各省国土资源部门官网查询。

  地上附着物一般按照市场价格补偿,青苗补助费最高按照一季产值计算,标准可以在各省国土资源部门官网查询。

  查询方法,以山东省为例:

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  (2)拆迁房屋补偿

  集体土地上的房屋的补偿安置标准,国家从法律层面,没有统一适用的《集体土地上的房屋征收与补偿安置办法》。主要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、及地方性法规、地方性规章。

  总结,三种补偿方式:

  货币补偿:房屋拆迁补偿=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费+补助费+奖励费。被拆迁房屋重置成新价,即现在、当下重新建造同等面积、结构的房屋所需要的费用。宅基地区位补偿价,即区片综合地价。

  产权置换:即给予安置房,按照合法房屋的实际面积和安置房屋面积1:1的最低比例进行置换。

  迁建安置:有条件的,可以选择宅基地迁建安置,另补偿房屋的重置成新价。

  虽属于集体土地,但是已经划入城市规划区的农村房屋,或者属于城中村,可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,参照被征收房屋周边商品房市场价格补偿。

  

国家规定的拆迁补偿标准其实是这样

  最后,如果补偿不合理,我们该怎么办?

  第一,不要提交房屋权属证明原件,保留好房屋土地相关证件原件,房屋照片录像等;

  第二,不要耗着不协商,抓住每一次谈判协商的机会,前提是对方有协商的诚意;

  第三,通过信息公开等方式获取、收集征收方的征收文件,找其违法点,抓起软肋,及时通过复议、诉讼的法律程序来维权。

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