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没有房产证的小产权房买卖合同有效吗?宅基地可以买卖吗?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-11-20 10:00

  没有房产证的安置房其实就是我们常说的“小产权房”。小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村集体颁发,亦称“乡产权房”。因此,当安置房为小产权房,可能有房产证,但是由乡政府或村集体颁发的,更多的是没有房产证的。

没有房产证的小产权房买卖合同有效吗?宅基地可以买卖吗?

  今日山东省高级人民法院发布了几个小产权房的典型案例

  1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

  法律规定:

  (1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  (2)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  解读

  综上所述我们可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只有本村村民才有资格享有,并且不可以出售给城市居民,但并没有禁止小产权房在本村村民之间交易、流转,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要是本村村民之间,具有相应的民事权利能力,自愿签订小产权房买卖合同,在法律许可的范围之内,一般认定该小产权房买卖合同有效。

没有房产证的小产权房买卖合同有效吗?宅基地可以买卖吗?

 

  2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

  案例索引

  江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2013)赣中民一终字第264号

  案情简介

  原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。

  裁判要旨

  (一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民,并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员,其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

 

没有房产证的小产权房买卖合同有效吗?宅基地可以买卖吗?

  简言之,本村村民与非本村村民签订的小产权房合同一般认定无效。只有本村村民才享有宅基地使用权。

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