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各省公房征收拆迁有那些规定?拆迁补偿归谁所有?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-10-09 10:23

  2010年,某法院上演了爷爷告孙子的一幕,年近七旬的王某将孙子小王告上法庭。王某的儿子于2008年2月去世,生前承租有一套二居室的公房,并与小王一直居住在此。同年6月,该房被公告拆迁,2010年年初,小王在没有通知王某的情况下,将拆迁补偿款全部领走。王某一怒之下将孙子小王起诉至法院,要求继承其子生前承租公房的拆迁补偿款的相应份额……

  2013年,弟弟与亲姐姐对簿公堂。刘某荣与刘某平是亲姐弟,二人父亲于2000年去世,生前承租的有一套公房,刘某荣与其父亲同住,并且户口也登记于此。2012年,该房被划入拆迁范围,刘某荣与拆迁方就补偿事宜协商一致并签订了拆迁安置补偿协议,拆迁方为刘某荣提供一套二居室房屋作为安置用房,并支付各项补偿款共计844728.39元。刘某平则认为姐姐刘某荣没有与其协商就签订拆迁补偿协议侵犯其合法权益,遂诉至法院要求认定案涉拆迁协议无效……

  2017年,儿子将母亲告上法庭要求分割拆迁补偿款……

  类似的案例不胜枚举,反复上演各式各样的“家庭大戏”:亲兄弟反目成仇,隔代人形同陌路……

  

  近年来,随着城市建设进程的加快,早期承租的公房,大多数都面临拆迁的问题,而最初承租公房的那代人也基本到了生命晚年,甚至已经离世。所以当拆迁、承租人变更、承租人死亡、继承等等这些“词汇”纠缠在一起时,就造成了上述的几场闹剧,甚至是悲剧。

  都说家家有本难念的经。今天要讲的“经”就围绕当“公房遇到拆迁”,谁有权获得拆迁补偿?家庭成员之间谁是权利人?该如何补偿?

  一、什么是公房?

  公房,即公有住房,是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。《城市公有房屋管理规定》(已废止)第三条曾从所有权人的角度将公房界定为“国有房屋或集体所有的房屋”。

  公房是中国特殊体制下遗留下来的产物,相较于私房,公房承租人对公房的权利不仅仅是租赁权,更是一种“公房使用权”,并且公房承租者在法律允许范围内,对公房享有占有、使用和部分收益的权利。

  

  二、公房征收补偿款该归谁?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称条例)仅提到征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。而公房承租人对公房仅有使用权,没有所有权,《条例》看似并未将公房承租人纳入被征收人范围或者说规定的并不明确。但是根据各省、市关于国有土地上征收的相关规定,公房的承租人作为公房使用人在征收中是可以得到相应补偿的。所以怎样认定公房承租人是一个非常重要的问题,京平律师就几种情况给大家分析如下:

  1、承租人健在,并且直至征收时没有变更过公房承租人,这种情况下承租人确定,其作为征收补偿权利人没有任何争议。

  2、原承租人在征收前离世,其生前承租的房屋一直由其家人居住,家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见,并经公房产权人或管理人同意变更公房承租,变更后面临征收,这种情况,应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。

  3、原承租人去世尚未变更承租人。此时,承租人的死亡导致租赁合同终止,承租人资格丧失。根据《合同法》相关规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”所以承租人资格认定要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。所以,原承租人死亡或者外迁后原共同居住的人继续居住该房屋并向有关单位缴纳房租的,与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系,因此实际居住的人具有事实上的承租人资格。

  

  对于原承租人去世,这里要明确一个原则:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承,也不可以以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理。只能通过变更承租人的方式,转由有条件的继承人或其他共同生活的家庭成员继续承担。

  三、对公房承租人如何补偿?

  确定了公房承租人后,对其怎么补偿呢?我国对公房应该怎样补偿还没有统一明确的法律规定,相关的内容大多依据各省、市当地的相关规定。京平律师给大家整理了部分省、市关于公房如何补偿的规定:

  北京市

  《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》 征收自管公房或者收回直管公房使用权的,自房屋征收决定发布之日起,房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。

  公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的,应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买,房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订征收补偿协议。

  公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的,房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见,通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的,由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。

  公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的,区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿,对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议;

  公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内,公房承租人未达成协议的,区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。

  经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的,区、县房屋征收部门对产权人进行补偿,对公房承租人不予补偿;按照本市审核配租配售规定,公房承租人已承租廉租房或者公租房,或者购买过经济适用住房、限价商品房,需腾退原承租公房的,对公房承租人不予补偿。

  上海市

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》 征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

  天津市

  《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》 征收公有房屋,被征收人和公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,按照下列规定给予补偿:

  (一)住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿;非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。

  (二)搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照前款规定的被征收房屋价值补偿比例计算、结清与用于产权调换房屋价值的差价。

  河北省

  《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》征收依照城镇住房制度改革政策允许出售的公有住房,承租人可以按城镇住房制度改革政策规定购买住房后,再与房屋征收部门签订补偿安置协议;对依照城镇住房制度改革政策不允许出售的住房,对产权人实行房屋产权调换,由承租人继续承租,产权人与承租人应当按补偿安置方案重新订立房屋租赁合同。

  武汉市

  《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以获得征收补偿,符合房改条件的,应当先进行房改,房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿,并与所有权人签订房屋征收补偿协议;不符合房改条件的,补偿方式和标准如下:

  (一)选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公有房屋承租人被征收房屋价值90%的补偿,给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

  (二)选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

  青岛市

  《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》公有住宅房屋承租人选择房屋补偿方式且被征收人同意解除租赁关系的,由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋应当支付的价款;

  房屋征收部门按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿,补偿房屋的产权归原房屋承租人;

  公有住宅房屋承租人选择货币补偿且被征收人同意的,由房屋征收部门将按照本条例规定计算的补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款,余款支付给房屋承租人,扣除款支付给被征收人;

  公有住宅房屋承租人与被征收人对补偿方式达不成一致意见的,房屋征收部门应当对被征收人实行房屋补偿。补偿的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。

  南京市

  《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》征收住宅房屋的,将房地产评估价格的10%支付给房屋所有权人,90%支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的,从其约定;

  征收非住宅房屋的,租赁双方有约定的,从其约定;未约定的,其分配比例按照市相关规定执行。

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