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2018年提高企业征收补偿的关键点

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-04-04 09:40

  近日,京平律师接待了一位被征收人的咨询,该被征收人在村集体里有宅基地和住宅,同时还有一个养殖场,现在都面临征收。对宅基地的征收补偿被征收人通过咨询明白了很多,但对自己的养殖场的拆迁补偿还是心里没底。京平律师发现对于企业的征收补偿很多被征收人也都是不够了解,今天就与大家一起聊聊企业面临征收的一些关键点。

  一、征收给企业造成的困境

  企业的目的是为了生产和经营,投入的成本大,企业能够正常运转还要支出相应的时间成本。企业用地无论是国有土地还是集体土地,都是需要经过合法审批的。同时,建筑成本和机器设备的安装也都是必不可少的。最后人员开支也是每个企业都要面临的问题。所以,企业一旦建成是不可能轻易搬迁的。但是国家为了公共利益需要征用土地,企业也需要配合,那么对于企业的拆迁补偿,就更要公平合理,而且对于企业的拆迁补偿需要考虑的内容往往与住宅是不一样的。

  二、企业征收补偿的内容

  针对企业征收的特殊性,相关法律法规是如何规定的呢?从《国有土地上房屋征收与补偿条例》我们可以找到企业征收补偿的依据,其中第十七条,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  1、被征收房屋价值的补偿;

  2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  ①房屋价值补偿

  房屋价值的补偿包括土地的补偿和房屋的补偿。但是在实践中,很多企业不可能在所占土地上都盖了房屋,所以对空地和净地的补偿也是需要参照土地的价值进行补偿的。如果企业用地是租赁的,征收部门至少应补偿其租赁费用。而房屋的补偿主要按照相关房产证明登记的建筑面积来计算,如果因为历史原因没有房产证明,应当实际丈量后确定。由评估公司根据评估规则确定评估价值。

  ②搬迁、安置费用

  企业搬迁安置会有设备的拆卸、安装、损坏调试等费用。对可搬迁的设备,应当按照继续利用的原则,进行搬迁,继续投入使用,按照国家和当地规定的安装、运输费用计算。对于不可搬迁的设备,因为拆迁会导致毁损,应按重置成新的价格计算,进行补偿。

  ③停产停业损失

  根据《征补条例》第二十三条,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。可以得知对企业原料和半成品等所造成的损失是需要进行合理补偿的。

  ④奖励

  征收人在奖励期内设置的奖励费用,这个费用是应该给承租人的。

  三、早咨询,早准备

  很多企业在面临征收的时候,也会有“拖、耗、等”的想法,认为只要能坚持,最后一定能解决,其实这种态度不但解决不了问题,往往还会耽误最佳的谈判时期。拆迁补偿协议是征收人和被征收人最终达成一致的文件,需要双方充分地交换意见,才能最终令双方都能得到满意的结果。

  首先在谈判前企业一定要把自己的情况了解清楚,对土地的情况和房屋面积以及装修的花费要做到心中有数。如果由于历史原因导致的产权不清晰,需要先把各方的权利义务以合同形式明确到位,避免在征收谈判过程中出现问题。

  其次是对现有设备的情况拉好清单,明确哪些可以搬迁,哪些有抵押等问题。还有生产原料、半成品是否会有损失,以及如何能减少损失。对于正在履行中的合同,造成违约的损失也需要统计出来。

  最后,要早日咨询律师,弥补法律上的空白点,避免在谈判过程中得不到合理的拆迁补偿。因为征收的时间跨度都很长,而征收的复杂性和专业性又很突出,所以需要全方位地做好准备,不但需要良好的心态,还需要利用法律的武器武装自己,维护自身的合法权益。

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