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城中村改造,征收拆迁程序没有捷径,拆迁补偿不能打折

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-03-22 09:55

  城中村——回不去的农村,进不了的城

  随着城市的扩张,村庄逐步被城市吞噬,部分原有自然村被纳入到城市规划区内,但土地的性质仍保持了原有的集体土地性质不变。这些城中村的全部或大部分土地被征用,但村民仍在原村落居住,成为“城市里的村庄”。

  十三届全国人大一次会议“部长通道”上,住建部部长王蒙徽回应棚户区改造问题,称已有6000多万居民“出棚进楼”,新一年的棚户区改造仍要进一步推进。在这些棚户区改造中,城中村占了相当的比例。

  对于这样特殊的区域,征地拆迁过程中,征收程序、拆迁补偿标准等等面临哪些特殊问题值得注意,又有哪些焦点需要警惕?

  征收拆迁程序休想走捷径

  因为部分城中村改造也纳入到棚户区改造的范畴,所以在棚改的过程中,经常会存在征收范围内国有土地和集体土地并存的局面。而国有土地上房屋征收和集体土地的征收程序并不相同。

  涉及到城市规划区内集体土地的应当根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》等有关法律法规所规定的程序实施征收,绝不可以模棱两可。以国有土地上房屋征收的程序“偷梁换柱”是违法的。

  京平拆迁律师代理的山西潞城案件就是以此为由确认《房屋征收决定》违法的典型。委托人的土地属于集体土地,市政府却适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行征收,未依法取得省级人民政府或国务院的审批,存在严重的违法。京平律师的观点也得到了法院的认可。

  拆迁补偿标准不可打折扣

  城市的发展不断吞噬原有村民的生产生活土地,许多“城中村” 村民只剩下最后一片宅基地及住宅,这些村民失去赖以为生的土地,在适应城市化的同时,也通过产业转化,寻找到新的生活和生存之道,比如将自建房屋用于出租或者经营,以此获得较高的收益;再则,随着城市房屋价格快速上涨,土地增值,使得城中村村民的房屋价值上涨。所以“城中村”拆迁的房屋安置补偿争议最为突出。

  很多城中村占据很好的地段,如果仅仅按照建房成本价补偿,根本无法在地段相当的地方购置合适的房屋,变成了赤裸裸的驱逐。因此,我们需要一种合理的拆迁补偿之道。

  合法无证建筑成压低补偿“重灾区”

  拆迁方应当依法对征收范围未经登记的建筑进行调查、认定和处理。在现实中,有很多历史原因形成的建筑,没有相关的产权证明,征收前的入户丈量和权属认定,显得尤为重要。

  接到很多咨询电话,很多拆迁户焦急地问:拆迁办来人量房的单子能不能签字?签了字还能维权么?

  京平律师告诉您:同意入户测量并不等于同意拆迁安置补偿方案。

  现实中很多没有权属证明的老房子,并没有得到这种合法的“待遇”,而是简单地根据没有产权证明,就被扣上了“违法建筑”的帽子。

  在城中村征收过程中,经常会出现这种情况:由乡镇政府或城市管理执法局等部门向缺少权属证据的被征收人做出责令限期整改(拆除)决定书,并以此汇合多个部门执法,实施强拆。

  这一切很可能是为了达到少赔或不赔的目的。

  在2018年城中村改造的浪潮浩浩荡荡袭来之前,快用知识武装自己吧!

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