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京平拆迁律师解惑问答:棚改安置房可以办理房产证吗?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-03-07 13:31

  问题一、我是山东烟台的我们这要拆迁,拆迁补偿多少钱一平方合理?

  京平律师答

  房屋征收拆迁,根据我国法律规定,分集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋征收。对应的补偿安置标准各有不同:

  一、集体土地上房屋拆迁(农村、城郊)

  集体土地房屋拆迁的主要依据是《土地管理法》及实施条例。

  房屋区位影响房屋补偿。根据房屋所在区位不同可以分为:纯农村、城市郊区、城中村三种。纯农村自建房拆迁纯货币补偿最低就是房屋重建成本价+宅基地地价;如果属于城市郊区、城中村或房屋所在地已经被划入城市规划区,那么货币补偿要参考周边相同地段类似房产市场价。

  房屋补偿,人员安置两者并举。《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》也规定:“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

  二、国有土地上房屋征收(城市、城中村)

  国有土地上房屋征收主要依据是国务院于2011年1月19日制定并施行的,中华人民共和国国务院令第590号即《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  其中第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  上面是法定补偿标准,需要你了解,然后再具体到各地自家房屋征拆补偿问题,以地方的补偿安置方案为准。比如说山东烟台甲的农村自建房拆迁,如何补偿问题。在这里律师想说的是:律师无法告诉你你的房屋该一平方多少钱才是合理的?因为太具体,这样的问题也无法回答,只能提供法定补偿标准,如果补偿下来低于上述法定补偿标准,可以在本着不降低原有生活、居住水平的基本原则尽量去争取提高。问题的关键还是在于判定地方政府部门制定的补偿标准是否符合法定补偿标准。

  问题二、拆迁安家费是不是按人口给?

  京平律师答

  房屋征收拆迁过程中,房屋补偿安置标准是否应参考“户口”来进行补偿?“户口”与具体补偿安置标准的关联性,往往成为房屋征收拆迁过程中被拆迁人最关心的,那么二者是否有关联性呢?

  房屋征收拆迁,根据我国法律规定,分集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋征收。对应的补偿安置标准各有不同,具体与户口有什么关系呢?

  一、国有土地上房屋征收与户口关系

  国有土地上房屋征收主要依据是国务院于2011年1月19日制定并施行的,中华人民共和国国务院令第590号即《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  其中第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  故从法律上分析,国有土地上房屋征收补偿依据是被征收房屋的价值,和户口没有关系。

  二、集体土地上房屋拆迁与户口关系

  农村房屋拆迁补偿包括两方面:一是宅基地部分补偿(宅基地征收按当地规定的征地标准补偿);二是地上房屋价值补偿(房屋重置成新价、房屋装修费用、房屋营业损失、过渡安置费、奖励费用),在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房;

  综上所述,集体土地上房屋拆迁补偿和户口没有关系。

  但是,农村房屋拆迁还涉及到一个人员安置问题。安置是对涉及拆迁范围内农村集体经济组织成员的生活居住最基本权益的保障,在实践中一般是以户口为准确定安置份额。

  所以说,在集体土地上房屋拆迁中的补偿部分,与户口基本上没有关系,而安置部分与户口有一定关系。针对具体涉案项目补偿安置问题,地方政府会在具体补偿安置方案中体现安置与户口的关系。

  问题三、棚改安置房可以办理房产证吗?

  京平律师答

  安置房是拆迁的补偿方式之一,虽然您的房子是农村的安置房,无论是国有土地上房屋的征收,还是集体土地上房屋的征收,置换的安置房都是应该能够办理房产证的大产权房。安置房的选择在拆迁后期可能会引发很多矛盾,现在京平拆迁律师结合办案经验,梳理一下被拆迁户在拆迁过程中,需要注意的以下几点:

  一、房屋的位置要明确

  在实践中,很多被拆迁人仅仅依靠拆迁方口头对于房屋的描述,想象自己可以住到宽敞明亮的大房子,这对于后续维权是很不利的。如果确定要选择拆迁安置房,房屋的位置、房屋的朝向、房屋的地段、安置房的面积、安置房的层数,都是应该清楚明了的,并且在协议上写明。

  二、房屋的质量要合格

  这是最基本的要求,一个合格的房屋、一个合格的工程项目须通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收。必须经过验收之后,确定房屋符合安全的标准才可以去入住。如果一旦发现房屋不符合质量安全的标准,可以拒绝入住。

  三、及时办理房产证

  在有些地区,大部分是农村地区,很多情况下,房产证是拖着不给办理,或者是明确告知属于小产权房不能办理,但凡是通过正规拆迁程序开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证,只是相对要经过更长的时间。

  如果安置补偿协议中对办证事项有约定,就可以按照约定履行,如果对办证事项无约定,如何办理房产证需要具体问题具体分析,例如,株洲市规定由区政府统一办理产权证。《株洲市征地拆迁安置房建设管理办法》第十四条 安置房竣工验收后,依据有关政策和规定,由区人民政府按程序统一组织办理征地及土地出让等手续,负责向国土、房产部门申请办理国有土地使用权证和房屋产权证。

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