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拆迁,您不得不懂的货币补偿标准!

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-02-13 10:07

  对于被拆迁人而言,最关心莫过于能拿到多少补偿款了!所以,补偿款是整个拆迁的核心环节,是拆迁人与被拆迁人最关注的问题,也是双方矛盾的焦点!中央明确提出在拆迁的过程中要保障人民生活水平不降低,长远生活有保障,那么如何在征地拆迁中保障自己的权益,拿到满意的补偿款呢?今天,京平律师将给您详细分析征地拆迁的货币补偿标准问题。

  按照土地性质,将土地分为国有土地和集体土地。

  一、国有土地的拆迁补偿标准。

  对于国有土地上的补偿标准,我国有明确的法律规定,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(简称“590号令”)第十九条的规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”由此可知,国有土地上的补偿标准是根据征收决定公告发布之日起,周边房地产的市场价格来决定的。

拆迁,您不得不懂的货币补偿标准!

  二、集体土地的拆迁补偿标准。

  集体土地的征收对象是非常广泛的,主要分为纯农村自建房、城中村、耕地等。

  (一)纯农村自建房的补偿标准。

  纯农村自建房货币补偿最低是:地上相同面积、材质的房屋的重建成本价和宅基地地价。

  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

  (2)宅基地补偿参照本地区同期征地土地补偿费标准,可以去当地官网查一下土地综合区片地价,上面明确列有补偿标准,如果你查不到的话也可以参考耕地的补偿标准。

  (二)城中村的拆迁补偿标准。

  城中村改造补偿实行的是“一村一策”的标准,即由于每个村的经济发展状况不同,施行的拆迁政策也不相同。但是由于一般城中村的区域在征收之前有可能被划入城市规划区,根据最高院的解释,划入城市规划区的参照国有土地的房屋进行补偿,使得其在拆迁中大多参考国有土地的补偿标准,即征收决定公告发布之日起,周边房地产市场价格。

  (三)耕地的拆迁补偿标准。

  根据《土地管理法》第四十七条,《土地管理实施条例》第二十六条的规定可知,耕地补偿包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。征收耕地的土地补偿费,前三年平均年产值的6至10倍;安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算标准,前三年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。其中土地补偿费和人员安置费的总和,不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

  林木、果树等地上物需要根据树龄、是否在盛果期等因素来估算。菜地、大棚要看年产值,大棚还要补偿地上物的建筑重置成本。

  具体的数额,具体多少钱一平米,需要根据当地的物价、地价来评估和计算。同时还要结合当地的征收拆迁公告的规定以及当地的政策。

  三、企业拆迁的拆迁补偿标准。

  (一)住改非的拆迁补偿标准。

  住改非也叫住改商,指在国有或者集体土地上的住宅利用其沿街的得天独厚的优越地理位置,改变自己住宅为商铺进行经营。在这种情况下,房屋所有权证上一般标注的用途是住宅,但却依法取得了营业执照、税务登记证等营业证件。那么,面对这种情形该如何补偿?

  1、 大部分按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值来确定;

  2、 有些地方住改非也可以按照商业用房进行补偿;

  3、 有些地方规定年限,利用年限作为分界点,即一定年限后只按照住宅进行补偿;

  4、 参照商业用房的标准,根据沿街的具体地理位置进行补偿。

  由上面的补偿方式可知,每个地方对于住改非的政策都不尽相同,对于具体适用标准,主要参考当地的拆迁政策。

  (二)企业拆迁的拆迁补偿标准。

  企业拆迁属于国有和集体土地房屋征收与补偿中的特殊部分,因其具有征收补偿的特殊性复杂性。企业拆迁对一个企业而言是非常重要。因为拆迁不仅会导致企业的停产停业,还会因为搬迁产生一些运输费用和设备的保管费等。拆迁不可避免地会给一个企业带来损失,所以补偿是至关重要的。企业的拆迁补偿主要由以下三个方面组成:

  1、 被征收房屋的价值补偿。

  对于该部分的补偿,各地通常对土地的补偿与房屋等建筑物计算在一起。但是实际上企业除去房屋所占的土地外还存在大片空地,而这些空地也应参照当地的土地价值进行补偿的。

  2、 企业搬迁与安置的费用。

  企业的搬迁往往会产生大量的费用,运输费用、搬运的人工费、设备拆卸调试安装费,同时,因为拆迁,企业不得不重新寻找办公地址,在这期间也可能会产生相应的过渡费。而这些费用都是需要计算在补偿款之内的。

  3、停产停业损失

  这类补偿不仅包括企业的实际经营损失,例如企业的原料和半成品等导致的损失,还要包括企业的预期利益,而对预期利益的计算,也是根据企业之前的经营状况和停产停业的实际来综合计算,但是企业也应当提供有关证明如纳税证明,货款收据单等证明自己的停业停产损失。

  根据以上的内容,大家可以自行计算一下自己拆迁的房屋及土地到底能获得多少拆迁补偿,再对照一下现有的补偿,即可判断政府目前给出的补偿是否合理!

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