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京平拆迁律师解惑问答:小产权房拆迁补偿怎么算?开发商有权清场

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-01-24 11:31

  问题一:政府征收农村集体土地,需要村民签名同意才可以征收吗?

  京平律师答:

  国家为了公共利益的需要征地具有强制性,不需要经过村民的同意。

  《中华人民共和国土地管理法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

  征收或者征用集体土地的前提条件是:“为了公共利益的需要”(或者“因抢险、救灾等紧急需要”),即,无论政府是永久性地征收农民集体土地的所有权,还是临时征用农民集体土地的使用权,其征收、征用的目的,都必须是为了“公共利益”。但是,以“公共利益需要”征收、征用集体土地时,其目的不能泛化和抽象化,而应具体化。

政府征收农村集体土地,需要村民签名同意才可以征收吗?

  所以,国家征收或者征用土地只要是为了公共利益的需要,具有强制性,不需要经过村民的同意。但前提是,农村集体所有的土地除只能由国家依法进行征收外,任何组织和个人都没有这个权利征收农村土地的。开发商更是没有这个权利。

  《土地管理法》第四十六条规定, 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

  征收土地必须依据法定的流程,否则村民可以拒绝征地并诉诸法律维护自己的合法权益。

  问题二:广东惠州5栋民房遭打砸强拆,开发商称“地是我的、正常清场”,你怎么看?

  【12月10日,广东惠州惠城区小金口街道乌石村上黄村小组5栋民房被惠州市华富房地产开发有限公司围蔽,并进行了强拆。这几日,民房业主想进出被华富公司派的人阻拦。华富公司称,被围蔽的民房在其公司地块范围内,他们是正常清场。而乌石村上黄村小组及村民认为,他们所建房占地没有被征收,从没收到土地征收补偿款。你怎么看?】

  京平律师答:

  你好。开发商所说的“土地是我们的”,是指土地出让的时候,他们通过支付土地出让金拥有了土地的使用权。

  土地出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者进行开发建设,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,前提是收回土地使用权。拆迁户拥有原土地使用权。收回土地使用权需要经过至少以下几个方面的程序:拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等正常程序。需要经过拆迁户的参与。下列情形下进行土地出让是违法的行为:

开发商称“地是我的、正常清场”,你怎么看?

  一、农民集体所有土地,未经征收改变土地性质的,不得出让!

  《土地管理法》第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

  《城市房地产管理法》第九条,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

  二、安置补偿没有落实到位之前,不得出让!

  《闲置土地处置办法》第二十一条,市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。

  三、土地存在附着物而非净地的,不得出让!

  《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》:实行建设用地使用权“净地”出让,出让前,应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发,防止土地闲置浪费。

  问题三:小产权房拆迁补偿怎么算?

  【不是本地村民,外地务工人员,买房居住10多年了,10万买的,现在市场价值70万左右,土地不是村里用地,属于国资委的地。听说最近要拆迁,不知怎么补偿,咨询了相关单位都模糊不清。】

  京平律师答:

  从事拆迁维权行业以来,我接听了许多当事人的咨询电话,第一句话就是:“律师,我的房子没有房产证等证件,拆迁方说我是违建没有补偿,我还能拿到补偿吗?”。

  每每听到当事人的这种担忧,我内心都十分难受。一方面,感叹老百姓的法律意识淡薄,尚需加强;另一方面感叹拆迁方的这些手段屡用不鲜,某些时候却卓有成效。无证建筑就一定是违法建筑吗?答案是,不一定!在我国,房屋整体无证或者部分无证是个很常见的现象,如果均认定为违建,短期内损害了被征收人的合法权益,长期内更是会引起社会的动荡。许多无证建筑都是由历史原因造成的,太多的被征收人在维权过程中因得不到补偿采取了自焚、跳楼甚至自爆的过激方式来表达自己的不满,因此,无证建筑决不能等同于违法建筑。

小产权房拆迁补偿怎么算?

  说起无证建筑的来源,最常见的就是历史和政策原因。众所周知,上世纪80年代以后,我国农村经济开始高速发展,政府为了改善人民的居住环境,对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续,往往宅基地划定的地块通过审批后,农民们都只会拿到一张纸,上面写着审批的内容,同时盖有政府的公章。但是随着我国社会的进步和法制的不断完善,尤其是2008年《土地管理法》出台以后,现在农村里一个合法的房屋必然通过了县级人民政府的审批,拥有土地使用权证与宅基地证。那么,这些上世纪七八十年代的老房子,于情于理都应该属于合法建筑,这些因为历史原因没有证件的建筑,无论如何都不能被认定为违建。其次,从违法建筑的法律含义来讲,无证建筑也不能等同于违法建筑。违法建筑,是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程许可证或者临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。目前而言,违建通常违反的是《中华人民共和国城乡规划法》,但是由于该法的规定具有原则性和框架性,实践中欠缺细节上的操作性,所以违建的认定仍然应结合实际具体分析,而不能把无证建筑一概论为违建。例如上述历史原因造成的无证房,在建造初期,不管是其审批的主体,还是建造的规划性,都是合法有效的,不能因为没有证件而认定为违建。

  综上所述,无证建筑是否是违法建筑,认定过程中一定要尊重无证建筑形成的历史原因,并且注重程序的公开透明性,认定的结果一定要公示,并充分保护建筑所有人的抗辩和申诉的权利,同时,应结合建筑所有人生产生活水平的实际情况,在认定时做到宽严相济,保障他们的合法权益。

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