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拆迁、征收、腾退、拆违都是拆房子,为什么还要分那么清楚

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2018-01-24 11:09

  “拆迁”字眼从1991年开始正式成为一个法律名词游走于每座城市的残垣断瓦中,多年来已经成为老百姓心目中关于拆旧房换新房的固定用语,所以一提起“拆房子”,一般人就会认为是“拆迁”。

  直到2011年有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称国务院590号令),出现了用“征收”替代了“拆迁”一词。当然在拆迁过程中“腾退”、“征地”等名词也逐渐频繁出现。这就需要搞清楚自己遇到的是哪个类型的拆迁项目,不同的拆迁项目决定了法律依据的不同,不同项目的不同政策,也决定了补偿价格的细节差异,现可以把拆迁粗略地分成五类:

  拆迁

房屋拆迁许可证

  广义的拆迁就是拆房子这个事情,在上海叫动迁。狭义的拆迁,就是依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》(已废止)进行的项目,确立了一条办证(拆迁许可证)、公告、评估、裁决、强拆的思路。

  现在适用范围主要在于2011年之前就开始拆迁,有拆迁许可证一直续期,到今天也没拆完的项目。

  征收

房屋征收决定书

  征收的法律依据是国务院590号令,与过去的拆迁相比,主要有以下变化:

  1、国务院590号令规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,而原来的拆迁其实施主体一般是开发商等非行政机关机构。

  2、征收是为了公共利益而征收,否则无权征收土地。而过去的拆迁的目的会有很多种,比如说绿化隔离、危改项目、城市基础设施建设等等各种各样的名目都可以进行拆迁。

  3、征收是先补偿后搬迁,程序更加法制化。而且增加了需要听取被征收人和公众意见,被征收人有参与权等有利于被征收人的程序要求。

  4、其他方面的变化,包括有:征收补偿的合法性由法院说了算,取消了行政机关行政强拆的权利;征收评估机构由被征收人和征收方协商选择等等。

  当然在有的地方存在预征收的情况。在一个项目开始征收之前搞预征收,先公布拆迁政策,然后看通过率,如果通过率能达到一个比例比如85%以上,那么就正式进行征收,反之如果达不到,就不拆了。这种做法的好处是正式的征收一旦开始,会迅速地完成征收,此种模式也逐渐在全国推而广之。

  拆违
 

责令限期拆迁决定书

  拆除违建现在主要是基于2008年的《城乡规划法》等法律法规来实施的,一旦拆迁开始了,行政机关就突然有了拆除违建的决心和毅力。因为恰好很多农村城市的自建房屋,在盖房的时候是根本就没有可能去办任何审批手续的,他们在盖的时候,流行的手续就是去和大队打个招呼,以至于城市、城中村历史原因形成的无证房屋比比皆是,故而常常出现以拆违促拆迁,降低拆迁成本的情况。

  腾退

腾退工作

  腾退在之前基本就是北京独有的地方政策,严格来说在正规的全国范围的法律里面是找不到腾退这两个字的。但现在腾退已成为和拆迁、征收并列的拆迁三大法宝。

  腾退并没有明确的法律依据,主要是由村委会制定方案,由村民代表大会表决通过即为合法,在这个过程中主要遵守的即是《中华人民共和国村民委员会组织法》对相关程序的规定。正因为如此,在实践中经常会出现村委会或乡、镇政府联合开发商在没有合法征地手续又不属于拆违的情况下,采取腾退的方式来进行违法拆迁。

  征地

征地公告

  征地主要依据《土地管理法》及实施条例,各省土地管理条例等。征地和拆迁、征收不同,拆迁征收都是建委房管系统,而征地是国土系统。征地的基础就是我国存在两种属性的土地,国有土地和集体土地,国有土地归全体人民共同所有,集体土地归村集体全体村民所有。成本最低,最便宜,最划算的拆法就是征地,征收集体土地转为国有土地,顺便就把地上物拆了。征地的流程在我们公众号之前的文章也有专题讲述,不在此赘述。

  除了上面这五种,还有搬迁、危改、旧城改造、旧村改造、修路搬迁、整体迁移等等五花八门的拆迁种类,无论什么种类,都涉及到老百姓的切身利益,在专业律师的帮助下,老百姓才能更好地保护自己的合法权益不受侵犯。

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