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房屋买卖需要注意事项

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-05 22:31

 1、经济适用房、集资房、房改房等不适用商品房买卖纠纷司法解释
  我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整。比如,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售,而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,该司法解释只适用商品房买卖,不适用经济适用房、房改房、集资房的买卖。所以,如果你签定的合同对房屋面积缩水有相关的规定的话,你对法院的诉请没有法律依据支持。
  2、小心防备开发商的补充协议
  签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
  3、经济适用房转让,有什么法律特别规定?
  经济适用住房上市交易,必须具备房屋所有权证,同时必须在取得房屋所有权证或交纳契税之日起5年届满后才能按商品房交易。上市前需要办理批准手续。
  4、不要让开发商以备案为由收了全部的购房合同。
  是有必要的。现在很多的开发商以备案为理由在签约之后又将合同收回,导致了购房者交纳了十几万甚至更多的钱竟然买不到一份合同在手上。在我接待的咨询里,就出现过开发商拿着合同备案期间,开发商出现违约的事情,业主想状告开发商却发现自己合同全部在开发商的手上。甚至还发生了有些开发商在自己出现违约的情况下,竟然单方伪造合同的事情。
  为了保护自己的权利,建议消费者购房和开发商签定一式四份的合同,三份给开发商完成备案,一份留给自己。
  5、购房合同上只写夫妻一方名字有何问题?
  经常会有夫妻提出此类问题。这个问题可以从以下两方面进行分析:第一,根据我国现行的婚姻法,在夫妻关系存续期间所得的财产,除双方另有约定和一些特殊财产外,归夫妻共同所有,即属于共有财产。因此,即使合同上或房产证上只写一方的名字,不影响另一方对房屋的所有权。第二,房产又是一种特殊的财产———不动产,而不动产实行登记制度,所有权人应以登记为准。作为登记一方,对外可以不经过另一方而独自处理。
  如果没有写名字的一方有所担心,建议还是签约时写上自己的名字为好。
  6、以未成年人名义购买房产合法吗?
  法律并未限定购买者的年龄,任何年龄均可购买。而在实际操作中,这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑,干脆现在就将房产登记在孩子名下。
  7、公司能以个人名义购房吗?
  经常看到一些小公司以老板的个人名义购买办公用房,之所以如此操作,往往是出于两方面的考虑:其一,契税上的考虑。我国对个人购买普通住宅实行契税减半的优惠政策,因此以个人名义购房,可以省去一半的契税;其二,贷款上的考虑。为了繁荣房地产市场,我国对个人购房贷款在利率、成数等方面实行一定的政策倾斜。以个人名义购房也比较容易获得贷款。而目前对于法人单位购房并无相应的政策规定,因此很多小公司以老板的个人名义购房来绕过政策上的障碍。
  8、一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。
  正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的,也是目前房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。房地产开发商向你出具的销售发票,必须是由税务部门印制商品房销售发票,不能用普通的收据代替。所以,开发商的做法违法。
  9、如何防备商品房合同主体错误?
  有时代表开发商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。另外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。在签约前您最好查明代表开发商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免开发商推卸责任。
  10、合同中法定代表人、地址、电话、邮编应该填写吗?
  与旧版本相比,新的合同范本中增加了法定代表人、地址、电话、邮编等内容的填写,这些内容并不是可有可无的,而是有着一定的法律意义。商品房买卖合同往往是一个长期合同,在合同的履行过程中,有很多通知和文书的送达,而送达与否会带来不同的法律后果,有时甚至是决定性的。如合同中没有明确双方的联系方式,双方很容易对是否送达产生纠纷。
  11、平面图要签合同才能出图合理吗?
  由于当前房地产市场的混乱,开发商处于绝对的强势地位,在这样卖方市场的格局下,难免会遇到开发商开出的霸王条款,面对霸王合同不同的人会有不同的反映,我想:每一个购房者的情况不尽相同,买房产的目的各异,对于一个急需购房的人来讲,如果所要订立的购房合同不存在大的法律风险(要把好关),还是可以继续这样的交易的。关于你的问题我认为房屋的平面图应当是合同的重要组成部分,应当作为合同的附件。如果开发商不把它作为合同的附件先出图,你可以拒绝和他们继续交易。
  12、出卖人不是开发商
  房屋的卖方,应是房屋的所有权人。而房地产属不动产,实行登记制度,必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同,房地产开发具有其特殊性,必须具备三大要素:开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素,因此通常是采取几家企业合作开发的形式。你所说的情况很可能就是因为这种原因造成的。建议你落实实际情况再咨询。
  13、在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”?
  选择购买商品房时应当首选“现房”。目前我省房地产开发规模较大,就某一项具体房地产开发项目而言,你很难预料一、两年以后的情况。此外,房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为,都有一些不规范的地方,这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多,“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西,交钱就拿钥匙多省心。
  14、预售人转让房地产开发项目。
  已预售商品房的,预售人经批准,依照法律程序可以转让开发项目。我国有关法律规定,已经预售商品房的,预售人转让该房地产开发项目,原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预售人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起15日内,持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。总之,转让项目后,原来公司与他人签订的有关项目的预售合同依然有效,只是三方应当就继续履行合同的有关事宜签订补充协议,作为原合同的组成部分。
 
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