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农民遭遇“以租代征”如何维权?

    

文章来源:朱月华律师    发布日期:2017-09-11 10:22

 农民遭遇“以租代征”如何维权?

  一、何谓以租代征?

  所谓“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。而根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”。也就是只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地,其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为,从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时,《农村土地承包法》第十七条也明确规定"承包方要维持土地的农业用途,不得用于非农业建设”,也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为,当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。

  “以租代征”的实质就是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度,影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。”而在现实生活中“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。

  二、以租代征的形式。

  1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;

  2、基层政府直接租赁农村集体土地;

  3、基层政府转租农村集体土地;

  4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;

  5、村自行出租自己的承包地;

  6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

农民遭遇“以租代征”如何维权?

  三、以租代征对土地承包经营权人的影响。

  对土地承包经营权人而言,以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活,同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入,提高生活水平。但实际不然,因为此类违法用地形式弊远远大于利。首先,以以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目,建成以后很难恢复耕种,而随着国土资源部严查以租代征的违法行为,很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停,被要求重新恢复耕地用途,而恢复耕地用途需要大量的资金,这些资金往往要求出租土地的农民来承担,有些建设项目甚至给土地造成永久性损害,而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险;其次由于粮食价格逐年上扬,中央取消农业税、种粮直补政策的兑现,农民的种粮的收益逐年提高。因此,对于出租土地用于非农业建设的农民来说,很难达到其所谓的改善生活的理想要求;最后,有些情况下,地方政府会为以租代征的用地方进行背书,“以租代征”用地项目的落地,往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本,加快项目上马进展的速度,又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰,更关键的是,可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言,征地成本高、报批程序繁琐、周期长,不如签个租地协议,直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益,随着时间推移地方政府会协助占地方办理相关的土地征收审批以达到规避上级政府违法查处后果出现。而此时老百姓等来的不是持续的租金收益而是某一时间段的一次性补偿,这就导致被占地农民丧失了最佳的维权时机。因为相对占地之初进行维权,以租代征形式用地,作为老百姓的土地承包经营权人既可以选择出租也可以拒绝,而对于占地方之所以采取目前的用地形式就是因为短期内无法实现按照国家规定的土地审批程序合法获得用地,间接证明项目在用地上是很着急的,老百姓完全可以利用自己的优势地位争取满意的补偿价格。

  四、以租代征的法律禁止性规定

  1、根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

农民遭遇“以租代征”如何维权?

  前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述法条中可以清晰地看出,只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地,也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为,从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

  2、《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途,不得用于非农业建设”,也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为,当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。

  3、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过"以租代征"等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过"以租代征"等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过"以租代征"等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。

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