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拆迁律师告诉你什么样的拆迁补偿协议可以安心签字?

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-07-27 09:38

  咨询:“律师,我们家一套老宅子180平左右,因为修路拆迁只给五万块钱拆迁补偿。我们一直不同意,房子还没拆呢,能打官司不?”

  律师:“拆迁补偿协议签字了吗?”

  咨询:“他们说现在签字,可以多给我们三万块钱的奖励,我们就签字了。但是,对拆迁补偿标准我们不满意!”

  律师:“……………”

  一家人面朝黄土背朝天地劳作一辈子,辛苦攒下的一套房就这么被一份稀里糊涂的协议葬送了,当初的承诺也成了空口无凭的“白条”,拿到手的拆迁补偿款可能连块地皮都换不回来。被迫成为失地农民,难以融入城市生活,工作没着落、生活无保障,一次不合理的拆迁很可能就会让他们流离失所、食不果腹……

  

拆迁律师告诉你什么样的补偿协议可以安心签字?

  这样的咨询京平拆迁律师每天都会遇到几个,说实在的,我们虽然对这些拆迁户抱以同情,但也必须要厉声指正他们普遍存在的“贪小便宜”心理。“贪小便宜吃大亏”并不是毫无道理,在征地拆迁中,征收方始终都在尽一切可能降低拆迁成本,那些看似莫大的“恩惠”其实只是为了让拆迁户吃大亏的“小便宜”。

  究竟,什么样的拆迁补偿协议可以安心签字?

  首先,拆迁补偿协议签订的主体必须具备相应资格。

  据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条可知,房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府;据《土地管理法实施条例》第二十五条可知,征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。因此,与被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门,也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门),但承担房屋征收与补偿工作的实施单位应当是不以盈利为目的的。

  

拆迁律师告诉你什么样的补偿协议可以安心签字?

  其次,拆迁补偿协议应以约定补偿为主,这里的补偿不仅包括补偿方式,也要明确具体补偿标准。

  国有土地上房屋征收的补偿方式主要包括货币补偿和产权置换,也有两者结合的补偿方式。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了货币补偿原则,即对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格。这里所指“类似房屋”是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或类似的房产。“市场价格”容易波动,为了避免滥用市场造成征收安置补偿不合理,上述条例明确规定了房屋市场价格认定的具体时间,即以房屋征收决定公告之日为参考标准。如果选择产权置换,则需要市、县级人民政府提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换,计算价格后,结清差价。

  集体土地上房屋征收的补偿方式不仅包括上述货币补偿、产权置换,如果条件允许,应当为被征收人提供迁建安置。集体土地上房屋征收的货币补偿以重置成本价为原则,包括房屋的重建成本价和宅基地地价。房屋的重建成本价要结合房屋的类型、规格、材质和当地的经济发展水平,合理估算房子的重建成本价。宅基地地价不仅要依据宅基证上实际记载的面积,也要结合实际占地面积,合理估算区位补偿价。产权置换部分应参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,确保不能降低被拆迁户的原有生活水平。迁建安置则并不适用于所有的征收项目,唯有该地区确有条件提供迁建条件时,方能提出这一补偿方式供被征收人选择。

  

拆迁律师告诉你什么样的补偿协议可以安心签字?

  最后,拆迁补偿协议具有合同性质,必须明确补偿支付方式、期限及违约责任。

  对于拆迁补偿安置问题,法律允许征收方和被征收人就关于被征收房屋价值的认定进行协商,并鼓励征收方对积极配合征收者予以适当奖励,即拆迁补偿协议以双方合意为主。因此,协议必须明确具体支付方式、支付期限,尤其在选择产权置换补偿时,如果没有明确交房时间、过渡期限,一旦征收方到期无法交付置换房屋,仅凭微薄的过渡费根本没有办法保障被征收人的权益。

  对于拆迁补偿问题,透过征补条例和土地管理法实施条例可知,只要房屋的最低价格不低于法律规定的标准即可视为合理,反之则违背了征收补偿原则。征补条例中有独立的评估程序要求,所以签订拆迁补偿协议之前对于评估结果有疑议的,可以申请复核或重新鉴定;土地管理法实施条例虽无评估要求,但是如果签订拆迁补偿协议之前对补偿方式、补偿标准有争议,可以向县级以上地方人民政府申请协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。

  空白协议、空头许诺换不来合理拆迁补偿,稀里糊涂地签订补偿协议也不能充分保障权利。在征地拆迁过程中,无论你们经过多少轮的博弈,如果最后签订的补偿协议不靠谱,那一切都只是泡影。所以,维权应趁早、签字需谨慎!

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