因拆暴富??你应该看看这里

   城中村的村民因拆暴富的现象常见报端，何为因拆暴富?因为拆迁而突然特别富有，也就是说拆迁户的财富值在“拆迁”这个时间点相差巨大。新闻上的热点话题抓着我们的眼球，也成为我们的谈资，好像“城中村”和“拆迁”相连后，就代表着“暴富”。我国法律规定，城市土地为国家所有，由政府统一规划，进而形成了现在的城市的高楼林立，而农村土地为集体所有，如何规划由集体决定，所以就逐渐形成了现在的城中村现象——地理位置优越，农用地减少，大量建设商铺和住宅，用于出租收取租金。城中村，城市中的村落，是我国城市化过程中遗留的特殊产物，虽然位于城市范围内，但因其土地性质是集体土地，故虽在城市之中却处于尴尬境地，在征地拆迁补偿上，也是如此。报纸上经常出现某城中村多数村民一夜暴富的神话，但真的是“暴富”吗?当城中村的房屋面临征收时，这些房屋的业主又会面临什么样的境况呢?

　　一、评估那些事

　　我国《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规均有规定，先补偿再征收，但补偿不是一个动作也不是结果，而是一个法定程序，在这个程序作出的过程中和作出之前是有一系列的法定步骤的，比如评估。评估机构的选择对于拆迁户而言是关乎切身利益的，但拆迁办通常私自决定评估机构，拆迁户被迫接受这个非民主化的强势结果。我国2011年6月制定了《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估机构的选择由拆迁户协商确定，但该办法只针对国有土地上的房屋，而作为集体土地的城中村，其土地上的房屋评估无法可遵循，但根据该法以及其他法定评估程序的精神，评估机构的选择关乎各方利益，理应遵循民主公开的原则，但在征收的过程中往往并非如此，以至于很多拆迁户的合法权益无法保障，至少从评估环节就开始失去征收过程中的主动权。更别说在很多地方是谈、拆、补三者同步进行，评估环节便是纯属走个过场了。

　　二、补偿标准是否存在统一的法律依据?

　　城中村的征收中，对广大拆迁户影响最大的就是到底依据哪部法律来制定征地补偿安置方案了。毕竟是地理位置优越的“黄金地段”，但土地性质却是集体土地，如果按照《土地管理法》的标准来定，和房屋以及土地的市场价值相差太大，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》来定，参照周边房地产市场价格，拆迁办却会以土地性质为由拒绝补偿。因为国家层级没有一个确切的补偿依据，所以各地会根据情况出台关于城中村如何补偿的规章办法，归纳起来有三种：一、参照，即参照城市房屋拆迁进行补偿，但仅仅是“参照”而不是“按照”;二、征地法，即先将土地性质改变，征为国有，而后再依国有土地上的房屋进行补偿，这对于广大拆迁户而言无疑是最公平合理的;三、协商法，即由征收人与拆迁户就征地补偿安置方案进行协商。不论拆迁办是否针对城中村有制定专门的补偿政策，但万变不离其宗，必须要严守“不得因拆迁而生活标准降低”这条红线。

　　三、城中村里的违章建筑

　　因为城中村的特殊地理位置，可谓是“寸土寸金”，盖的房子通过租赁的形式获取收益，所以就出现了很多村民将耕地盖上房子，或将原本审批的房屋面积进行加盖扩建。暂且不论实务中很多拆迁办不按法律规定，跳过违章建筑认定的繁杂程序而直接认定这类建筑，只说认定标准问题，如果按照城市房屋的违章建筑认定标准，那么城中村中确实存在很多违章建筑，但违章建筑是城中村普遍存在的一个问题，之所以形成也存在历史原因。所以这种“违章建筑”又极具特殊性，若严格按照城市规划区内违章建筑的认定标准加以认定，势必对于拆迁户j进行拆迁维权而言是及其不公平的。

　　城中村内的村民 因为优越的地理位置，房屋租金价值较高，在征收前，村民的生活水准可以维持在一个较高水准。征收时因为评估程序、补偿标准、违章建筑认定等原因，村民的居住环境定会因为城中村的改造而提升，但其所拥有的房屋面积可能会大幅度缩水，也就会导致其经济来源紧缩，生活质量下降，后续生活将受到严重影响。因拆暴富?真的是由贫而因为拆迁在短时间内变富的吗?京平拆迁律师认为：其实现在手里拿到的是所谓的巨额补偿款和多套房屋，与之前财产状况相比，只是大额固定资产的折扣变现而已。

　　作者：侯孔燕

　　版权所有：北京京平拆迁律师事务所

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